実家マンションを業者買取で損せず売る完全ガイド

「相続した実家のマンション、もう住む予定もないし、早く手放したい」。そう思って不動産会社に相談したら、その場で「すぐ買い取りますよ」と言われた——。この一言にホッとして話を進めた結果、あとから相場を知って「数百万円も損していた」と気づく方が、実は少なくありません。

はじめに、私の立ち位置をお伝えしておきます。私は不動産賃貸業を10年続けている現役の大家で、FP2級を持ち、営業の世界に20年(うち外資系カード会社の営業を10年以上)いる人間です。つまり今回のテーマでいうと、「物件を買い取って、手を入れて、高く売り直す側」の仕組みを内側から見てきた立場です。今日はその知識を、売る側=あなたの味方として使います。業者の決算書のソロバンを開きながら、本音で暴いていきます。

まず1つだけ問います「あなたが本当にほしいのは何か」

「すぐ買い取りますよ」に飛びつく前に、自分にこう問いかけてみてください。

この3つは、残念ながら全部を最大化できません。トレードオフの関係にあります。高値を狙えばスピードと手間は犠牲になり、楽を最優先すれば価格は下がる。業者買取と仲介、どちらが向いているかは、この問いの答えで決まります。

そして、ここがいちばん大事なところ。「面倒だから即買取で楽をする」——その「楽」に、あなたは何百万円まで払えますか? この記事は、その金額を一度きちんと数字で見てから判断してほしい、という一点で書いています。

「買取」と「仲介」は何が違うのか(網羅表)

まず土台として、2つの売り方の違いを整理します。ここを曖昧にしたまま進むと、業者の土俵で話が進んでしまいます。

• 仲介:不動産会社が買主(=一般の個人など)を探して、あなたと買主を結ぶ。市場価格で売れる可能性が高い反面、買主が見つかるまで時間がかかる。
• 買取:不動産会社(買取再販業者)が、買主を探さず自ら直接買い取る。早く・確実に現金化できる反面、価格は市場相場より下がりやすい。

ざっくり言えば、仲介=高いけれど時間と手間がかかる/買取=安いけれど早くて楽。この性質の違いを押さえておけば、業者から「うちなら今すぐ買えます」と言われても、それが「サービス」なのか「あなたの値引き」なのかを冷静に見分けられます。

【暴露】「買いたい」と言われたら、むしろ高く売れるサインです

ここからが、私が大家として一番お伝えしたい本音です。業者から「ぜひ買い取らせてください」「すぐ現金化できますよ」と前のめりに言われると、多くの方は「この物件、人気なんだ」と気分が良くなります。だからこそ、提示された価格にすんなり納得してしまう。

でも、買い取る側のソロバンを開いてみてください。業者が前のめりで「買いたい」と言うのは、その物件が”市場でも売れる物件”だからです。 売れない物件をわざわざ自社の在庫リスクで抱えたい業者はいません。つまり「買いたい」は、裏を返せば「あなたが仲介で市場に出しても、ちゃんと買い手がつく物件ですよ」という証明書のようなもの。

業者を悪者にしたいわけではありません。これは健全なビジネスです。彼らはリフォーム代を立て替え、売れるまでの在庫リスクを負い、その対価として利益を得る。問題は「その利益が、本来はあなたが受け取れたはずのお金から出ている」という事実を、売る側が知らないまま進めてしまうことです。「買いたい」と言われた時こそ、「仲介で出したらいくらになるんだろう?」と一歩立ち止まる——これが数百万円を守る最初の分岐点になります。

買取が”市場より安くなる”理由と、目安は何割か

では具体的に、買取はどれくらい安くなるのか。ここは断定を避け、概算の目安としてお伝えします。

業者買取の価格は、一般的に仲介(市場)相場のおおよそ7割前後が目安とされています(媒体により6〜8割、7〜9割と幅があります)。理由はシンプルで、買い取った側は「安く仕入れて、リフォーム費用を乗せ、利益を確保して再販する」必要があるからです。

買い取る側の設計をもう少し開いておくと、買取再販業者は一般的に、リフォーム費用として物件価格の1〜2割ほどを見込み、そこに利益を15〜20%前後(自社施工なら25%程度まで)乗せて再販する、という前提で仕入れ値を決めるのが通例とされます。つまり、あなたへの提示額は「最終的な再販価格から、相手のリフォーム代と利益をあらかじめ差し引いた金額」というわけです。

仮に市場相場が2,000万円の物件なら、買取の手取りは概算で1,400万円前後が一つの目安。その差およそ600万円が、「早く・楽に売れる」ことの対価ということになります(数値はあくまで目安で、立地・築年数・状態で大きく上下します)。

大切なのは、この差額を「損」と決めつけないことです。急いで現金が必要なら、その600万円で「時間と確実性」を買うのは合理的な判断になり得ます。判断を誤るのは、この差額の存在を知らずに「買取が一番得だ」と思い込んで契約してしまうケース。だからこそ、次にお見せする「2人の分かれ道」を見てください。

同じ実家マンションでも、手取りが数百万円変わる分かれ道

面倒だからと即買取に飛びつく人と、ひと手間かけて数百万円を守る人。同じ物件でも、たどる道はこれだけ違います。

左の道を歩いてしまう人の共通点は、「相談先が1社だけ」「相場を調べていない」の2つです。逆に言えば、この2つを潰すだけで、右側の道に乗り換えられます。やることは難しくありません。

「残置物があるので…」という値引きの罠

実家の売却で、もっとも業者の値引き口実に使われやすいのが残置物(=家具・家電・遺品などの置きっぱなしの荷物)です。「中の物を全部片付けるのが大変ですから、その分お安くなります」——これ、一見もっともらしいですよね。でも、ここで一度立ち止まってほしいのです。

残置物の撤去・遺品整理の費用は、間取りごとの目安として概算で次のとおりとされています。

• 1K(ワンルーム):約3〜8万円
• 2DK前後:約8〜40万円
• 3LDK:約12〜65万円

戸建ての残置物撤去でも、2〜3LDKで20〜30万円台が中心という見積もり例があります。つまり、片付けにかかる実費は多く見積もっても数十万円。それなのに、残置物を理由に数百万円値引きされたら——これは完全に本末転倒です。数十万円の片付け代を理由に、数百万円を差し出していることになります。

セルフ診断｜あなたは”買い叩かれリスク”が高い?

ここで一度、現在地を確認しましょう。次の項目に、当てはまるものはいくつありますか。

チェックが3つ以上ついた方は、率直に言って、業者の利益構造に乗せられやすい状態です。これは能力や知識の問題ではありません。実家の売却は人生で何度もあることではないので、相場観がないのは当たり前。だからこそ、相手のソロバンを知ったうえで、次の手順を踏んでほしいのです。逆に、チェックがほとんどつかなかった方は、すでに損しにくいポジションにいます。

損しない売り方の手順(相見積もり3社が要)

やることはシンプルです。順番に踏むだけで、左の「損する道」から右の「守る道」に乗り換えられます。

それでも「買取が向いている人」は確かにいる

ここまで買取の注意点を中心に書いてきましたが、暴露型だからといって「買取は悪、仲介が正義」と言いたいわけではありません。買取が合理的な選択になる人は、確かにいます。

• 相続税の納付など、期限までに確実に現金化したい人
• 遠方に住んでいて、内見対応や片付けに何度も通えない人
• 売却を周囲に知られたくない人
• 築古・条件面で仲介では売れにくいと判断できる物件

こうしたケースでは、価格差(=楽の対価)を払ってでも、スピードと確実性を取る価値があります。要は「価格差を知ったうえで、自分で納得して選んだかどうか」。これに尽きます。知らずに選ばされるのと、知って選ぶのは、同じ買取でも意味がまったく違います。

「売る」前に「貸す」という道もある

そして、これは多くの売却ガイドが触れない視点なのですが——大家を10年やってきた私から見ると、「実家を売らずに貸す」という選択肢が、検討候補から最初から消えている方が非常に多いのです。

立地や築年数によっては、売って一度きりの現金を得るより、賃料収入を得ながら資産として持ち続けたほうが、長期では有利になる物件もあります。固定資産税の負担と、得られる賃料を並べて試算してみる価値はあるはずです。もちろん、貸すには管理の手間や空室リスクがついてきますから、誰にでも勧められるわけではありません。それでも、「売る」と決める前に一度は天秤にかけてほしい選択肢です。

このあたりは別記事で本音を書いています。売却を急ぐ前に、こちらも合わせて読んでみてください。

• 住みながら手放す・貸すという発想なら → リースバックの仕組みと、大家から見た本音
• 貸す場合の管理を誰に任せるか迷ったら → 賃貸管理会社の選び方・変更のしかた
• 売って利益が出た場合の税金が気になったら → 不動産所得・譲渡の確定申告の進め方

🔗 関連記事｜売る前に「売る・貸す・持ち続ける」を考える

• 大家がリースバックを勧めない理由 — 売らずに住み続ける/貸す選択肢の本音
• 管理会社の変え方ガイド — 貸すなら管理しだいで手残りが変わる
• 不動産所得の確定申告 — 売却益(譲渡所得)の税金もここで確認
• 不動産投資のリスク9選 — 売らず「投資として持ち続ける」判断材料に
• アパート修繕費の相場 — 売る前にリフォームすべきか迷ったら

まとめ｜「楽の対価」を知ってから決めれば、後悔しない

実家のマンションを業者買取で手放すこと自体は、決して間違いではありません。問題なのは、市場相場の概ね7割前後という「楽の対価」を知らないまま、1社だけの提示額にうなずいてしまうことです。

やることは3つだけ。①相場を概算で把握する ②相見積もりを3社以上とる ③残置物を値引きの口実にさせない。この3つを踏むだけで、知らないうちに数百万円を業者に渡してしまう道から、自分で納得して選ぶ道に乗り換えられます。

「すぐ買い取りますよ」と言われたら、それは「あなたの物件は市場でも売れる」というサインかもしれません。だからこそ、一歩立ち止まって問い直す。その冷静さが、あなたの手取りを守ります。実家は、ご家族が長く暮らした大切な資産です。最後まで損なく、納得して手放してください。

※本記事の費用・割合は概算の目安であり、物件の立地・築年数・状態・時期により大きく変動します。実際の金額は複数社の現地査定・見積もりでご確認ください。本記事は広告(アフィリエイトプログラム)を含む場合があります。

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