管理会社の変え方｜大家10年が後悔しない手順を解説

「今の管理会社、なんか合わないけど変えるのが怖い」「変えたら客付けが止まりそう」——賃貸経営をしていると、必ず一度は悩む管理会社の変更。

私自身、不動産賃貸業10年で関東と関西で1棟ずつアパートを保有しています。所属する大家コミュニティには100名超の現役大家が在籍し、毎日のように管理会社の変更にまつわる相談・成功談・失敗談が共有されています。本記事ではその実例を匿名化しつつ、私自身の経験と合わせて「失敗しない管理会社の変え方」を体系的にまとめました。

結論から言うと、管理会社を変える判断は「客付け力」「報告の質」「修繕対応のスピード」の3点で見れば十分です。順を追って解説します。

管理会社を変える前に確認したい5つのサイン

まず、本当に変更すべきかを冷静に判断するための5つのサインです。1つでも当てはまれば検討開始、3つ以上なら本格的に動くタイミングだと考えてください。

① 空室期間が3ヶ月以上続く部屋がある

立地や築年数が極端に悪くない限り、空室3ヶ月は赤信号です。先輩大家さんの中には「同じエリアで隣のアパートはすぐ埋まるのに、ウチだけ空く」というケースで管理会社を変えた途端、2週間で決まった事例もあります。客付け力の差は確実にあります。

② 入退去時の報告が遅い・雑

退去予告から原状回復見積もり、入居者募集開始までのフローが遅延すると、空室期間がそのまま家賃ロスになります。退去通知から1週間以内に修繕見積もりが出てこない管理会社は要注意です。

③ 修繕費の相場感が合わない

「クロス張り替え1部屋で30万円」など、相場の倍近い見積もりが平然と出てくる管理会社は、紹介業者からのバックマージンが乗っている可能性があります。ほぼ同期の大家さんから「同じエリアで自主手配なら半額になった」と聞いた話もあります。

④ 入居者対応のクレームが入る

入居者からの不具合報告に対するレスポンスが遅い、修理業者の手配がいい加減という声が複数あると、長期入居率が下がります。退去理由のヒアリングを真面目にしていない管理会社も多いです。

⑤ 担当者の入れ替わりが激しい

担当者が1年で2回以上変わる場合、その会社自体の管理品質が安定していない可能性が高いです。後輩大家さんの体験では「担当が変わるたびに物件の状況をゼロから説明し直した」というケースがありました。

管理会社変更の最重要ポイント｜現行契約の解約条項を確認

動き出す前に必ずやるべき最重要タスクが「現行契約書の解約条項チェック」です。これを飛ばすと違約金や引き継ぎトラブルで余計な出費が発生します。

確認すべきポイントは4つあります。

• 解約予告期間：「3ヶ月前通知」が一般的だが、契約によっては6ヶ月前必要なケースもある
• 解約違約金の有無：契約期間中の中途解約に違約金が設定されている場合あり
• サブリース契約の有無：サブリース契約だと解約が極端に難しいケースもある
• 入居者情報・敷金の引き継ぎ条項：旧管理会社から新管理会社への引き継ぎ方法

大家コミュニティのほぼ同期の大家さんは「解約条項を確認せずに新管理会社と話を進めてしまい、結局3ヶ月待たされて家賃機会損失が大きかった」と話していました。先に契約書を読むのは絶対です。

新管理会社の探し方｜3つの王道アプローチ

新しい管理会社を探す方法は大きく3つあります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、複数併用するのがおすすめです。

アプローチ①｜物件周辺の不動産仲介店舗を訪問する

物件のあるエリアで賃貸仲介を多く扱っている不動産会社を3〜5社ピックアップして、直接訪問または電話する方法です。「管理を探している」と伝えれば、自社の管理部門を紹介してくれます。先輩大家さんの中には「物件周辺の仲介店舗5社を回って、最も誠実だった担当者の会社に切り替えた」というケースがありました。

アプローチ②｜マッチングサイトを活用する

「スマサテ」など管理会社マッチングサイトを使えば、無料で複数社の見積もり・提案を比較できます。後輩大家さんは「スマサテで3社紹介してもらい、面談して1社に決めた。手間が圧倒的に減った」と話していました。地域によっては紹介可能社数が限られるので、複数の手段と併用するのがベターです。

アプローチ③｜既存の取引先からの紹介

融資を受けた銀行・購入時の仲介業者・税理士・リフォーム業者など、すでに付き合いのある事業者からの紹介は信頼性が高いです。「物件購入時の仲介業者から紹介してもらった管理会社が、前の管理会社より圧倒的に良かった」という声を複数の大家さんから聞きました。

管理会社の面談で必ず聞く7項目

候補が見つかったら必ず対面（またはオンライン）で面談してください。電話・メールだけで決めるのは厳禁です。私が面談時に必ず確認している7項目をまとめます。

1. 管理戸数と入居率：自社管理の戸数・現時点の入居率を聞く。入居率93%以下は要注意
2. 客付け力の根拠：自社で仲介もやっているか、地元仲介とのネットワークはあるか
3. 募集時の広告戦略：写真撮影・360度カメラ・SUUMOやHOME’S掲載順位の上げ方
4. 退去時フロー：退去通知から見積もり提示までの日数、原状回復の判断基準
5. 修繕業者の手配方法：自社施工か外注か、相見積もりは可能か
6. 月次報告のフォーマット：実際の報告書サンプルを見せてもらう
7. 担当者の経験年数：会社全体ではなく、自分の物件を担当する人の経歴

特に重要なのが⑥の月次報告書サンプルです。良い管理会社は問い合わせ件数・内見数・反響内容を細かく報告してくれます。先輩大家さんは「報告書を見せてもらった瞬間、A社よりB社の方が圧倒的に細かくて、即決した」と話していました。

大家コミュニティで聞いた管理会社変更の成功事例

事例1｜地方一棟物件で満室3年継続

ほぼ同期の大家さんは群馬県の一棟アパートを所有していました。元々東京の管理会社に委託していましたが、入居付けが弱く空室が目立つようになっていました。地元・群馬県の管理会社3社に電話してそれぞれ面談し、地元密着型の会社に切り替えたところ、ここ3年間ずっと満室を維持できているとのこと。「地元の管理会社は地元の入居者ニーズを知っている」というシンプルな真理を実感した事例です。

事例2｜首都圏物件でスマサテ経由の成功

先輩大家さんは「スマサテで紹介された会社と面談を3社実施、最終的に対応の違いに驚き、2棟を首都圏ネットワークの強い管理会社に切り替えた」と話していました。「会社の規模より、実際に動く担当者で変わる」という言葉が印象的でした。

事例3｜複数の紹介ルート併用

後輩大家さんは購入した業者・融資を受けた銀行・既存の取引先からそれぞれ管理会社の紹介を受け、3社と面談して決めたそうです。「複数ルートで紹介を受けると、相互比較がしやすく良い会社が浮かび上がる」とのことでした。

管理会社変更でよくある失敗と回避策

失敗①｜引き継ぎ書類の漏れ

新管理会社への切り替え時、敷金・入居者連絡先・鍵・契約書原本などの引き継ぎ漏れが起こりがちです。引き継ぎチェックリストを大家側で作成し、両社に確認させるのが鉄則です。

失敗②｜入居者への通知タイミング

入居者への管理会社変更通知が遅れると、入居者からの不具合問い合わせが旧管理会社に行ってしまいトラブルになります。切り替え日の2週間前までに、書面で全戸に通知すべきです。通知文例も後述します。

失敗③｜旧管理会社との関係悪化

管理会社変更時に旧会社と揉めると、引き継ぎが滞ります。理由は丁寧に説明し、解約予告期間も守るのが大人の対応です。「契約解約条項を守って、淡々と通知書を内容証明で送った」という先輩大家さんの対応が参考になります。

失敗④｜サブリース契約からの離脱困難

サブリース契約は、家主からの解約は法的に難しい場合があります。サブリースから集金代行（管理委任）契約に移行する際は、専門知識のある不動産会社や弁護士に相談することをおすすめします。

入居者への通知文例

管理会社変更時、入居者宛に送る通知文の基本フォーマットです。書面（A4・押印）で全戸に投函するのが一般的です。

管理会社を変えずに改善する選択肢もある

「変えたいけど、すぐに動けない」「他に良い会社があるか不安」という場合、変えずに改善する手もあります。私もまずこちらを試してから変更判断をすることが多いです。

• 担当者の変更を依頼する：会社は変えず、担当者だけ変えてもらう交渉
• 月次報告フォーマットの改善依頼：報告書の項目を増やしてもらう
• 客付け強化のリクエスト：写真リニューアル・SUUMO等の掲載位置改善・360度カメラ導入
• 修繕業者の自主手配：管理会社経由でなく、大家側で業者を手配する
• 賃料設定の見直し：周辺相場との乖離があれば管理会社と協議

大家コミュニティの先輩大家さんは「お歳暮を送ったり、担当者にクオカードを渡したりして関係性を強化したら、募集ページの目立つ位置に掲載してくれた」と話していました。コミュニケーションだけで状況が変わることもあります。

空室対策と管理会社変更の関係

管理会社変更の最大の動機は「空室対策」というケースが多いはずです。ただ、管理会社を変えるだけで全ての空室問題が解決するわけではありません。物件側でできる空室対策も並行して進めるのが効果的です。

具体的には以下の手段があります。

• 賃料の見直し（周辺相場との比較）
• 原状回復のグレードアップ（クロス色変更・床材変更）
• 付加価値設備の導入（無料Wi-Fi・宅配ボックス・スマートロック）
• ペット可・楽器可など条件緩和
• サブリース・借り上げ提案の比較検討

後輩大家さんは「コロナ禍で空室3室になった時、管理会社を変える前に、まず360度カメラ撮影と掲載写真の刷新をやってもらった。これだけで反響が倍増した」と話していました。

地方・遠方物件の管理会社選び

地方や遠方の物件は、現地対応の機動力が極めて重要です。災害・水漏れ・入居者トラブルが発生した時、すぐに現地に行ける管理会社か、地元業者ネットワークが強い管理会社を選ぶ必要があります。

私自身、遠方物件は「管理会社が使いやすい火災保険にする」「遠方物件でも動いてもらえる実績ある代理店の火災保険を選ぶ」という工夫をしています。雪国物件を持つ先輩大家さんは「除雪・凍結対策・寒冷地リフォーム業者ネットワークを持っている管理会社かどうかで全く変わる」と話していました。

管理会社変更のFAQ｜よくある質問

Q1. 管理会社変更にかかる費用はいくら？

A. 解約違約金がなければ基本0円です。ただし、書類の郵送費・契約書印紙代・場合によっては司法書士費用などが発生することがあります。

Q2. 入居者には何を伝えればいい？

A. 「管理会社が変わる」「連絡先が変わる」「家賃振込先・契約条件は変わらない」の3点を書面で通知すれば十分です。

Q3. 敷金は引き継がれる？

A. 旧管理会社から新管理会社へ引き継がれるのが原則です。引き継ぎ時に「敷金預り証」の発行を新管理会社に依頼してください。

Q4. 管理委託料の相場は？

A. 家賃の3〜5%が一般的です。大家コミュニティでは「3%以下なら破格、5%以上は要交渉」という相場感が共有されています。

Q5. サブリースから集金代行に変更できる？

A. 契約内容によりますが、基本的にサブリースは家主からの解約が難しいです。専門家への相談を強くおすすめします。

Q6. 管理会社を変えた後、客付けが止まることはある？

A. 引き継ぎ期に一時的に募集が止まることはあります。新管理会社の客付け力を事前に確認し、2週間以内に募集開始できる体制を組んでもらいましょう。

Q7. 担当者だけ変えてもらうことはできる？

A. 会社にもよりますが、相談すれば対応してくれるケースは多いです。会社を変える前に試す価値があります。

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まとめ｜管理会社変更は「客付け・報告・修繕」の3点で判断する

管理会社の変更は、賃貸経営の収益性を大きく左右する重要な意思決定です。本記事のポイントを最後にまとめます。

• 変更判断のサインは5つ（空室3ヶ月超・報告遅延・修繕費高い・入居者クレーム・担当者頻繁交代）
• 動き出す前に必ず現行契約の解約条項を確認する
• 新管理会社の探し方は3アプローチ（仲介店舗訪問・マッチングサイト・既存取引先紹介）
• 面談で必ず7項目を確認する（管理戸数・客付け根拠・広告戦略・退去フロー・修繕業者・月次報告・担当者経験）
• 変えずに改善する選択肢もあるので、まず担当者交代や報告改善を試す
• 引き継ぎ漏れと入居者通知遅延が最大の失敗パターン

賃貸経営10年で痛感したのは、管理会社の力量で空室率が5〜10%変わるということです。年間家賃100万円なら5〜10万円、1棟あたり200万円なら10〜20万円が直接利益に効きます。「変えるのが怖い」を乗り越えて、定期的な見直しをおすすめします。

✍️ この記事を書いた人

不動産賃貸業10年。関東と関西で1棟ずつアパートを保有。元外資系カード会社営業10年・FP2級。大家コミュニティで先輩大家さん・後輩大家さん・ほぼ同期の大家さんから日々学びながら、賃貸経営の実体験を発信しています。