立ち退き料の相場と正当事由｜大家10年の本音

2026年に入ってからも「大家から急に出ていってほしいと言われた」「老朽化を理由に立ち退きを迫られている」という相談が、私のもとに後を絶ちません。借地借家法のルール自体は昔から変わっていませんが、相談に来る方の多くが同じ誤解を抱えています。先に結論からお伝えします。

私は外資系カード会社で営業を10年以上、そして関東と関西に1棟ずつアパートを持つ大家を10年続けてきました。立ち退き・更新拒絶・滞納退去——大家として何度もこのテーブルに座ってきた側の人間です。立ち退き料の記事は弁護士・税理士・ハウスメーカー・不動産ポータルばかりが書いていますが、彼らが書けないことがあります。「揉める前の現場で、大家が実際にどう考え、いくら積むのか」という本音です。この記事は何も売りません。借りている側にも、貸している側にも、大家10年の立場から正直に橋渡しします。

結論：大家は「老朽化・自己利用」だけでは簡単に追い出せない

まず、最も大事な答えを先に置きます。借りている方も、貸している方も、ここだけ押さえれば交渉の土俵に立てます。

「大家に言われたから出ないといけない」と思い込んでいる借主の方、そして「自分の物件なんだから老朽化を理由に出せるはず」と考えている大家の方——どちらも、ここから先を読むと景色が変わるはずです。私自身、大家になりたての頃は後者の誤解をしていました。

大家は一方的に退去させられるのか？借地借家法28条「正当事由」の現実

先日、あるオンライン相談でこんな事例を耳にしました。築40年ほどのアパートに長く住んでいる借主が、更新のタイミングで大家から「1年後に契約を終わりにしたい。娘が教室を開く予定なので」と切り出された、というものです。借主は「もう出るしかないのか」と肩を落としていました。あなたが同じ立場なら、どう感じるでしょうか。

結論から言えば、この大家の申し出だけで借主が出ていく義務は生じません。なぜなら、大家側が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、借地借家法28条の「正当事由」が必要だからです。そしてこの正当事由は、大家の都合だけで簡単に認められるものではありません。

条文では、正当事由の有無を次の5つの事情を総合的に考慮して判断すると定められています。

注目してほしいのは、立ち退き料が5番目の補完的な要素でしかない点です。主役はあくまで「双方が建物をどれだけ必要としているか」。先ほどの事例で言えば、「娘が教室を開く」という大家側の必要性と、「長年そこで生活してきた」という借主側の必要性が天秤にかけられます。借主の生活基盤が確立している場合、大家側の事情がよほど切実でない限り、正当事由は簡単には認められません。

大家を10年やってきた私の本音を言えば、「自分の物件だから自由にできる」という感覚は、貸した瞬間に手放さなければなりません。貸すというのは、その建物を使う権利の一部を相手に渡すこと。日本の借地借家法は、住まいを失う借主を強く守る方向で作られています。ここを誤解したまま強気に出ると、後で痛い目を見るのは大家のほうです。

「老朽化だから出ていって」が通りにくい理由

立ち退きを切り出す大家が最もよく使う理由が「建物が古くなったから」です。私も大家になりたての頃、「築年数が経てば老朽化を理由に建て替えできる」と漠然と思っていました。ところが、これは正当事由としてはかなり弱いのが実務の現実です。

裁判例の傾向を見ると、「古いから」というだけでは足りず、倒壊の危険が現実に高く、建て替えの必要性が強いという段階まで求められます。耐震診断の結果が危険水準であるとか、具体的な損傷が進行しているといった事情がなければ、「まだ住める建物を、大家の都合で壊したいだけ」と評価されかねません。

「家族が使うから」という自己使用の理由も同じです。「娘が住みたい」「自分が戻りたい」という事情は一要素にはなりますが、それだけで認められることは通常難しい。借主側の「ここに住み続けたい」という必要性と比べて、大家側の必要性が明らかに上回るかどうかが問われます。

逆に、借りている側がこれを知らないと、「老朽化だから仕方ない」と言われて泣き寝入りしてしまいます。古い建物だからといって、無条件に、しかも無償で出ていく必要はありません。まずは「正当事由はあるのか」「立ち退き料の話は出ているのか」を冷静に確認することです。

更新拒絶・解約は「いつまでに」通知が必要か

「来月出ていって」と言われても、それが有効な通知になるとは限りません。借地借家法は、大家が契約を終わらせるための通知のタイミングも定めています。ここは契約の種類によって扱いが分かれるので、混同しないことが大切です。

ここで注意したいのは、「1年前〜6か月前」は更新拒絶（26条）の話で、「6か月で終了」は解約申入れ（27条）の話だという点です。よく混ざりますが、別のルールです。そして何より重要なのは——この通知をしても、28条の正当事由がなければ効力を持たないということ。通知期間を守っただけで自動的に出ていってもらえるわけではありません。正当事由がなければ、更新拒絶は無効となり、契約は法律上そのまま更新（法定更新）されます。

借主側からすると、「通知が来た＝出なければならない」ではない、ということです。通知のタイミングと正当事由、この2つの関門を大家がクリアして初めて、退去の話が現実味を帯びます。

立ち退き料の「相場」の正体——法定でなく、交渉で決まる

「立ち退き料っていくらが普通なの？」——これが最も多い質問です。先に身も蓋もない答えを言うと、法律で決まった相場はありません。立ち退き料は法律上の支払義務として定められたものではなく、明確な法的基準もない。当事者の交渉と個別事情で決まります。「家賃◯ヶ月分」という単一の数字を断定する記事を見かけたら、それは目安を相場のように語っているだけだと思ってください。

では何もわからないのかというと、そうではありません。実務では、立ち退き料はおおむね「移転にかかる実費」＋「迷惑料（生活を乱されることへの補償）」を土台に組み立てられます。営業を10年やってきた感覚で言えば、ここから先は完全に交渉の世界です。下の表は、あくまで「目安・一例」として参考にしてください。あなたのケースに当てはまる保証はありません。

では、現場で金額を本当に左右しているのは何か。営業の言葉で言えば、双方のBATNA（交渉が決裂したら、それぞれどうなるか）です。大家からすれば「出てもらえないと建替えも売却も進まない」、借主からすれば「ここを出たら同じ条件の家が見つからない」。この力関係で金額は動きます。具体的には、次のような変数が効いてきます。

大家の本音をもう一つ明かすと、正当事由が弱い案件では「揉めて訴訟で何年も争うくらいなら、相場感より少し上乗せして早く穏便に出てもらったほうが、トータルでは安い」と判断する場面が実際にあります。借主側がこれを知っていれば、卑屈になる必要はないわけです。一方、正当事由がしっかりある案件では、大家は当然強気に出ます。だからこそ「自分のケースで大家の正当事由は強いのか弱いのか」を見極めることが、双方にとって交渉の出発点になります。

立ち退き料がもらえない・減るケース

「立ち退きと言われたら必ずお金がもらえる」と思っている方もいますが、そうではありません。借主側の事情によっては、立ち退き料が出ない、あるいは大幅に減るケースがあります。大家として、これは正直にお伝えしておきます。

特に家賃滞納は、立ち退き料の話を一変させます。借主側に滞納という落ち度がある場合、大家は「立ち退き料を払って出てもらう」のではなく「契約違反による解除」というルートを取れるからです。ただし、1〜2か月の一時的な滞納だけで即解除できるわけではありません。裁判例では「貸主と借主の信頼関係が壊れたといえる程度」——目安として概ね3か月以上の滞納——に至って初めて解除が認められやすくなります。滞納が続けば、最終的に明渡しの訴訟まで進むこともあります。このあたりの実際の流れは、家賃滞納で訴訟になる場合の手順で詳しく整理しています。立ち退きを切り出された借主の方も、まず自分の契約状況に落ち度がないかを確認しておくと安心です。

逆に言えば、定期借家でもなく、滞納もなく、自分から出ると言ったわけでもないなら——大家都合の立ち退きで、あなたが何の補償もなく出ていく必要は、基本的にありません。

立ち退き料にかかる税金（受け取る側・支払う側）

意外と見落とされがちなのが税金です。「立ち退き料は一時所得だから50万円まで非課税」と単純化している説明をよく見ますが、これは不正確です。立ち退き料は中身によって税務上の区分が変わります。国税庁の公式な扱いを、受け取る側・支払う側それぞれで整理します。

借主が「受け取る」とき（国税庁No.3155）

つまり「立ち退き料＝必ず一時所得」ではなく、権利消滅の対価は譲渡所得、事業の補填は事業所得などになります。受け取った立ち退き料は、この区分ごとに分けて申告するのが正確です。なお「その他」に当たる部分も、業務に関連する性質のものは事業所得・雑所得になることがあり、最終的な区分は中身次第です。

大家が「支払う」とき（国税庁No.1382）

大家として実感するのは、「売却のために払う立ち退き料は譲渡費用に算入できる」という一点が地味に効くことです。出口で物件を売る前提なら、立ち退き料は完全な持ち出しではなく、税務上は売却コストの一部として扱える可能性がある。立ち退き交渉のコストを総額で見積もるときは、ここまで含めて考えるのが現実的です。なお、個別の税務判断は税理士への確認をおすすめします。区分の当てはめはケースごとに微妙な判断を伴います。

立ち退きを切り出されたら／切り出すなら——交渉の進め方

ここまで読んだあなたは、もう「言われるまま」ではないはずです。借りている側・貸している側、それぞれの動き方を整理します。

借りている側：泣き寝入りしないための4つの鉄則

貸している側：揉める前に考えておくこと

大家側にも本音で助言します。「弁護士を入れて法的に押し切る」のは、聞こえはいいですが、実際には双方の感情がこじれ、時間も費用もかさみ、円満退去より高くつくことが少なくありません。私が現場で学んだのは、揉める前にいくら積めば穏便に出てもらえるかを先に見積もるほうが、結果的に総コストが下がるということです。立ち退き料・原状回復・空室期間・場合によっては訴訟費用まで、総額でいくら見ておくべきかを最初に把握しておきましょう。

立ち退きと並んで大家を悩ませるのが退去時の費用トラブルです。原状回復をめぐって借主と揉めると、それ自体が長期化の火種になります。何が大家負担で何が借主負担かを整理した退去費用のぼったくりの真実も、合わせて押さえておくと交渉がスムーズになります。

大家の本音と出口戦略——立ち退き交渉が長引くなら「売る」選択

最後に、大家側のいちばん奥にある本音を書きます。立ち退き交渉は、想像以上に消耗します。正当事由を組み立て、立ち退き料を交渉し、それでも納得してもらえなければ訴訟——という道のりを思うと、「そこまでして自分で建て替える価値があるのか？」と立ち止まる大家は少なくありません。私自身、保有物件の出口を考えるとき、何度もこの問いに直面しました。

ここで知っておいてほしい選択肢が、借主が入ったまま物件を売る「オーナーチェンジ」です。立ち退きを完了させてから更地で売る、あるいは空室にして売る——というのが王道に見えますが、立ち退き交渉のコストとリスクを抱えるくらいなら、借主が住んでいる状態のまま次のオーナーに引き継いでもらうほうが、トータルで得になるケースは実際にあります。立ち退きに勝つことがゴールではなく、自分の手残りを最大化することがゴールだからです。

「自分の物件は、立ち退きまでして建て替えるべきか、それとも今のまま手放すべきか」——この問いに正直に向き合うなら、まず出口の選択肢と数字を知ることから始めるべきです。リースバックやオーナーチェンジには見落としがちなデメリットもあるので、勢いで決める前に一度立ち止まって確認してください。

売却を視野に入れるなら、まず「いくらで売れる物件なのか」を知るのが第一歩です。ただし査定の頼み方には落とし穴もあるため、不動産一括査定のデメリットを先に押さえてから動くと、業者ペースに巻き込まれずに済みます。なお、立ち退きで悩む物件が相続したマンションなら、保有・賃貸・売却の判断軸を整理した相続マンションを売る・貸す・持つの判断も参考になります。

よくある質問（立ち退き料Q&A）

まとめ：知っているだけで、立ち退きの景色は変わる

立ち退き料の話は、知らないと一方的に損をし、知っていれば対等に向き合える——その差がはっきり出るテーマです。大家として10年向き合ってきた私から、最後に要点をもう一度。

借りている側は、言われるままサインしないこと。貸している側は、「自分の物件だから自由にできる」という思い込みを手放すこと。どちらにとっても、立ち退きは「感情」ではなく「事実と数字」で向き合うべき場面です。個別の交渉は弁護士、税金は税理士という専門家の力も借りながら、納得のいく着地を目指してください。

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