家賃滞納で訴訟の委任状を書いた話｜大家10年・心は無傷だった理由【2025年11月実録】

※本記事は広告を含みます。私の実体験に基づく内容で、商品・サービスは私が信頼できると判断したもののみ紹介しています。
※現在係属中の事案のため、入居者個人情報や物件詳細は完全ぼかしで記載しています。

「家賃滞納が続いてます。建物明渡訴訟に進みたいので、委任状をお願いします」

2025年11月、管理会社から連絡が入りました。書類にサインを返送し、それで私の仕事は終わり。心拍数は1ミリも上がりませんでした。

賃貸業10年、関東と関西で1棟ずつ保有している私の結論はこうです。家賃滞納は起こる。でも保証会社と良い管理会社というスペシャリストを揃えていれば、大家のメンタルは無傷で済む。

この記事では、2025年11月に実際に建物明渡訴訟の委任状を書いた経緯と、なぜ私が「心は無傷」と言い切れるのか、そして大家として絶対に固めておくべき「守りの3点セット」を実体験ベースで公開します。「守りを固めてこそ攻められる」——これを忘れたら大家失格です。

結論｜守りを固めてこそ攻められる｜大家失格にならない3点セット

先に結論をお伝えします。大家として最低限揃えておくべき「守りの3点セット」はこの3つです。

1. 家賃保証会社への加入を入居者に必須化する
2. フットワークと知識のある管理会社を選ぶ
3. スペシャリストに任せる経営判断ができる大家になる

この3つが揃っていれば、家賃滞納が起きても、入居者トラブルが起きても、訴訟まで進んでも、大家自身の手間とお金とメンタルはほぼゼロで乗り切れます。

逆にこの3点を軽視している大家は、滞納1件で人生が暗転します。督促電話、内容証明、契約解除、訴訟、強制執行——全部自分でやろうとすれば、本業も睡眠も削れます。

不動産は字とお金が複雑に絡む世界です。法律、税務、登記、契約、保険、訴訟——全部スペシャリストの領域。大家の仕事はスペシャリストを選び、関係を維持し、最終判断をすることです。それ以外を自分でやるのは、ただの自己満足か、ただの貧乏くじです。

2025年3月→11月の経緯｜1回目は取下げ、2回目で本訴へ

今回の滞納事案、実は2025年内に委任状を書くのは2回目でした。時系列で整理します。

1回目：2025年3月｜支払い解消で取下げ

関東の物件で家賃滞納が発生しました。保証会社からの代位弁済は毎月予定通り入金されていたので、私のキャッシュフローは一切影響なし。ただ、滞納が続いていることは管理会社経由で報告を受けていました。

2025年3月、管理会社から連絡。「建物明渡訴訟の準備に入るので委任状をお願いします」。私は内容を確認してサイン、返送。その後、滞納者本人が滞納分を一部支払い、状況が解消したため、訴訟は取り下げになりました。

このとき思ったのは、「ああ、訴訟まで進む手前で全部止まるんだ。私は委任状にサインしただけで何もしてない」ということでした。

2回目：2025年11月｜再度委任状、今度は本訴へ

1回目の取下げから約8ヶ月。再び滞納が積み上がりました。管理会社と保証会社は、もう穏便に解決する見込みなしと判断。本格的に建物明渡訴訟を進める判断になりました。

2025年11月、私のもとに2回目の委任状が届きました。原告は私（大家）、代理人は保証会社手配の弁護士の方。私がやったのは、書類内容の確認とサインだけ。所要時間10分。

この時点で私の心境は完全にフラットでした。なぜなら、保証会社からは1円も欠けずに家賃が入金されており、訴訟費用も弁護士費用も大家負担はゼロ円、私の生活も本業も一切影響を受けていなかったからです。

株式会社Casa（家賃保証）が動いてくれたこと

今回の滞納対応で、すべての矢面に立ってくれたのが家賃保証会社の株式会社Casa（カーサ）です。家賃保証業界の大手で、入居審査から代位弁済、滞納督促、訴訟手続きまで一気通貫で対応してくれるプロ集団。

Casaが具体的に何をしてくれたか、整理します。

① 代位弁済で家賃は毎月入金（大家キャッシュフロー無傷）

滞納者から家賃が入金されない月も、Casaから滞納分が代位弁済として入金され続けました。大家側から見れば「家賃滞納が起きている実感ゼロ」。これが一番ありがたい。

銀行通帳を見ても、家賃は満額入っている。確定申告でも問題なし。ローン返済も滞らない。経営計画は1ミリも狂わない。

② 訴訟手続きを全部代行

督促状の送付、内容証明、契約解除通知、訴状作成、裁判所への提出スケジュール調整——これら全部Casaがハンドリングしてくれました。大家側にはタイミングで「サインをお願いします」と書類が届くだけ。

不動産系の訴訟って、書類の山と専門用語の海です。素人大家が手探りでやろうとしたら、何ヶ月もかかります。それをCasaは流れ作業のように粛々と進めてくれます。

③ 弁護士手配＆費用全部Casa負担（大家負担ゼロ円）

これが一番衝撃でした。弁護士費用、私は1円も払っていません。すべて保証会社のCasaが手配・支払いしている形です。

弁護士って、相談だけで1万円、訴訟になれば数十万円かかります。それがゼロ円で済む。大家にとっての保証会社加入の真の価値は、ここにあります。

もし保証会社に入っていなかったら？滞納家賃は自腹で被り、督促も内容証明も自分でやり、訴訟も弁護士費用30〜100万円を自腹で出すことになります。物件1棟の年間利益が吹き飛ぶ水準です。

不動産はスペシャリストに任せるのが必須

不動産経営は、字とお金が複雑に動く世界です。賃貸借契約、保証契約、管理委託契約、登記、火災保険、地震保険、税務、相続、訴訟——どれも一つひとつが専門領域です。

大家がここで意地を張って「全部自分でやる」を選ぶと、確実に消耗します。スペシャリストを揃え、報酬を払い、関係を維持し、最終判断だけ自分でやる。これが10年大家を続けてきた私の結論です。

親身な管理会社の神対応3エピソード

保証会社と並ぶもう一つの守りの柱が、現場対応をしてくれる管理会社です。私が委託している管理会社は、本当に親身で知識豊富、フットワークも激軽の方。ここでは具体的な神対応を3つ紹介します。

エピソード①：残置物（洗濯機・解体家具）の撤去対応

入居者が退去した後、部屋の外に洗濯機が放置されているケースがありました（退去時の原状回復トラブルでも整理しています）。さらに別の入居者では、解体されたままの家具が部屋に残されていました。いわゆる「残置物」問題です。

この残置物、大家側で勝手に処分すると後でトラブルになる可能性があるグレー領域です。素人大家が一人で対応すると、粗大ごみ手続き、素材別分別、業者手配、費用負担——全部自分でやらなきゃいけません。

私の管理会社さんは、これらをすべて巻き取って対応してくれました。粗大ごみと素材ごみを分別して、地域のルールに従って適切に処分。私は報告書を受け取るだけ。

エピソード②：連絡フットワーク激軽

入居者からの設備トラブル連絡、近隣からのクレーム、滞納者対応、修繕業者の手配——すべて即日対応してくれます。私から連絡しても、返信は1〜2時間以内が標準。

不動産管理の現場って、対応が遅れるほど傷が深くなります。水漏れを1日放置すれば下階に被害が拡大、騒音クレームを放置すれば優良入居者が退去——フットワークの軽さは、最終的に大家の収益を守ります。

エピソード③：年2回カップラーメン作戦

こんなに親身な管理会社さんに何かお礼をしたい。でも高級品を贈っても気を遣わせる。そこで私が選んだのが、お中元とお歳暮に「カップラーメン詰め合わせ」を贈るという作戦です。

これ、本当に喜ばれます。理由はシンプルで、現場担当者は忙しすぎて昼食を作る時間も買いに行く時間もないからです。デスクで5分でかき込めるカップラーメンは、激務の味方です。

お中元・お歳暮に何を贈るかは、相手の生活実感に役立つ実用品を選ぶ。これが「気が利く大家」と思ってもらえる秘訣です。立派なフルーツ詰め合わせよりも、忙しい人にとってのカップラーメン。価格は3,000〜5,000円で十分。

こうした小さな気遣いの積み重ねが、いざというときの「親身な対応」につながります。管理会社の担当者だって人間です。「あの大家さんは気を遣ってくれる」と思われている物件は、優先順位が自然に上がります。

大家が絶対やってはいけない3つのこと

10年大家をやってきて、これだけは絶対やってはいけないと断言できる3つを挙げます。

① 保証会社を通さず入居させる（致命傷）

「いい人そうだから」「親族が連帯保証してくれるから」「保証料がもったいないから」——こうした理由で保証会社加入を必須化しない大家、いまだに見かけます。これは致命傷です。

連帯保証人制度は2020年の民法改正で極度額の設定が必須になり、実質的にほぼ機能しなくなりました。連帯保証人が高齢の親だった場合、いざ滞納が発生しても回収はほぼ不可能。

保証会社に入ってさえいれば、滞納は代位弁済で即日解決、訴訟もプロに任せられる。月々の保証料は入居者負担で、大家コストはゼロ。入れない理由がありません。

② 管理会社を価格だけで選ぶ

管理委託料を「3%」「5%」のような数字だけで比較すると（詳細は管理会社の変え方もご参照ください）、痛い目に遭います。安い管理会社は対応が遅い、知識が浅い、現場に来ない、トラブルを大家に丸投げ——こうした地雷が多いです。

私の管理会社は委託料3%です。安いほうですが、レアケースで、ふつうは「安くて親身」は両立しません。価格を見るなら、対応スピード、現場感覚、過去の対応実績、担当者の人柄をセットで見るのが必須です。

③ 残置物対応・滞納対応を自分でやろうとする

「弁護士費用がもったいないから自分で内容証明を書こう」「残置物の処分は自分でやろう」——これ、絶対にやめたほうがいいです。

素人がやると、法的に詰めの甘い書面で訴訟負け、残置物トラブルで損害賠償請求される、近隣との関係悪化、本業に支障——リスクと時間コストが膨大すぎます。

大家の時間単価で考えてください。年収500万円の人なら時給約2,500円。残置物処分に休日を10時間使ったら、機会損失は25,000円です。プロに3万円払うほうが、よほど合理的です。

攻めるには守りから｜不動産投資10年でわかった真実

「守り」と「攻め」、不動産投資ではどちらが大事か。私の答えは明確に「守りが先」です。

守りが固まっていない投資家は、滞納1件、空室1ヶ月、修繕費1回で経営判断が乱れます。本業に支障が出て、家族に心配をかけて、次の投資判断が鈍る。負のスパイラルに入ります。

逆に守りが固まっていれば、滞納が起きても「ああ、Casaが動いてくれるな」、空室が出ても「管理会社が募集動いてくれるな」、修繕が必要でも「業者にすぐ手配できるな」と、淡々と次の手を打てます。メンタル無傷だから、攻めに集中できるのです。

では、守りを固めるために最初に何を学ぶべきか。私の答えは「お金と不動産の体系的な基礎」です。我流で本を10冊読むより、体系化されたカリキュラムで一気に学ぶほうが圧倒的に効率的です。

これから不動産投資する人へ｜最初に固める3点セット

「不動産投資、興味あるけど、家賃滞納とか怖い」——わかります。私も10年前は同じ気持ちでした。でも今ふり返って、これから始める人に伝えたいのは、最初に固める3点さえあれば、不動産投資は怖くないということです。

① 家賃保証会社必須加入を契約書に入れる

これは絶対。賃貸借契約の必須条件として、入居者に家賃保証会社加入を義務化します。Casaに限らず、業界大手であればどこでも基本機能は揃っています。連帯保証人だけに頼る運用は、もう通用しません。

② フットワーク・知識・対応力で管理会社を選ぶ

管理委託料3〜5%が相場ですが、ここを1〜2%ケチって対応の悪い管理会社を選ぶと、長期的には10倍以上のコストになります。複数の管理会社に話を聞き、レスポンスの速さ、過去の対応事例、担当者の知識量で選びます。

③ プロ管理体制のある投資物件から始める

初心者が「築古戸建てを自分でリノベして高利回り運用」みたいな上級者ルートに入ると、ほぼ確実に失敗します。最初は管理体制が整った区分マンションなどの、プロに守ってもらいながら学べる商品から始めるのが鉄則です。

すでに物件を持っていて、「空室が長期化している」「残置物の処分に困っている」「築古で運用が難しい」という大家さんには、別のアプローチも有効です。借上げシステムを使えば、空室期間中も家賃保証され、残置物処分や原状回復もパッケージで任せられます。私の経験上、自主管理で疲弊している大家さんほど、こうしたプロサービスの活用で経営が安定します。

まとめ｜大家失格にならないチェックリスト

最後に、現役大家・これから大家になる人、両方に向けたチェックリストを置いておきます。

このうち1つでも欠けていれば、今日から固める着手を始めてください。1ヶ月以内に保証会社を導入する、3ヶ月以内に管理会社を見直す、半年以内に学習を始める。順番に進めれば必ず固まります。

今回の私の事例（株式会社Casaが代位弁済・弁護士手配・訴訟代行をすべて担ってくれた）は、決して特殊な話ではありません。きちんと守りを固めている大家であれば、誰でも享受できる「当たり前の保護」です。

守りを固めてこそ、攻められる。家賃滞納は怖くない。むしろ、守りの設計がいかに大事かを教えてくれる経験でもあります。これから不動産投資を始める方も、すでに大家として運用している方も、まずは守りの3点セットを点検することから始めてみてください。

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※参考：株式会社Casa公式サイト https://www.casa-inc.co.jp/