「老後の生活費が不安。でも住み慣れた家は手放したくない」——そんな悩みの答えとして広告でよく見かけるのがリースバックです。家を売って現金を手に入れ、そのまま住み続けられる。一見すると理想的な仕組みに見えます。
ですが、リースバックで「こんなはずじゃなかった」と後悔する人が後を絶ちません。私は賃貸業を10年営む現役の大家です。”貸す側”として契約の裏側を知っているからこそ、はっきり言えます。多くの人に、私はリースバックを勧めません。その最大の理由が、これから話す”契約の落とし穴”です。
リースバックとは｜30秒でわかる仕組み
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その会社に家賃を払って同じ家に住み続ける仕組みです。売却でまとまった現金が手に入り、固定資産税や住宅ローンの支払いからは解放されます。
ただし、ここで多くの人が見落とすことがあります。あなたは「家の持ち主」から「家を借りる人（借主）」に立場が変わる、ということです。そして借主になった瞬間、”ある契約”があなたの将来を左右し始めます。
大家として勧めない最大の理由｜”定期借家”の罠
カード営業でも不動産でも、私が一番大切にしてきたのは”契約書の一行を読む”ことです。リースバックで何より先に確認すべきなのが、賃貸借契約が「普通借家」か「定期借家」かです。
⭕ 普通借家契約
借主が「住み続けたい」と言えば基本的に更新できる
→ ずっと住み続けられる安心感
❌ 定期借家契約
契約期間（2〜3年が多い）が満了したら終了
→ 会社の都合で再契約を断られたら退去するしかない
リースバックの賃貸借契約は、定期借家になっているケースが少なくありません。「ずっと住めると思っていたのに、2年後に出ていってくれと言われた」——これが”後悔”の正体の一つです。
大家の立場で言えば、定期借家は”貸す側”にとって都合のいい契約です。だからこそ、あなたが借主になるなら、ここを見抜かないと危ない。契約書に「定期借家」と書いてあれば、”期間が来たら出る前提”で考えるべきです。
もう一つの落とし穴｜売却価格・家賃・買戻し
定期借家以外にも、後悔ポイントは続きます。元営業として、数字でも正直に伝えます。
- 売却価格は市場の7割前後になりやすい。「すぐ現金化できる」代わりに、相場より安く手放すことになる
- 家賃が想定より高い。売却額が大きいほど家賃も上がる設計で、毎月の負担が生活を圧迫することも
- 買戻しできない。「将来買い戻せる」と聞いていたのに、買戻し価格が高すぎて現実的でない、条件を満たせない、というケース
どれも「契約前に確認すれば防げた」ものばかり。業者は売りたい側なので、不利な条件を自分から強調はしません。だから、あなた自身が確認するしかないのです。
リースバック vs リバースモーゲージ｜何が違う？
「家を活かして老後資金を作る」方法として、よく比較されるのがリバースモーゲージです。違いを整理します。
| 項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 家の所有権 | 手放す（売却） | 持ったまま（担保） |
| 資金の受取 | 売却代金を一括 | 借入（年金型/一括） |
| 毎月の負担 | 家賃 | 利息 |
| 住み続けられる？ | 契約次第（定期借家に注意） | 原則住み続けられる |
| 主な提供元 | 不動産会社 | 銀行・住宅金融支援機構 |
ざっくり言えば、リースバックは「売る」、リバースモーゲージは「借りる」。リバースモーゲージにも、自宅の評価額下落リスクや長生きリスク（資金が尽きる）があるため、どちらも”万能”ではありません。
それでもリースバックが向く人・避けるべき人【セルフ診断】
頭ごなしに否定はしません。リースバックが”合う”ケースもあります。自分がどちらか、チェックしてみてください。
⭕ 向いている可能性がある人
・数年以内に引っ越す予定が元々ある
・短期間でまとまった資金が必要
・相続でもめる家族がいない
・普通借家＋良条件の業者を選べる
❌ 避けるべき人
・”終の住処”としてずっと住みたい
・契約書を一人で判断する自信がない
・家族に相談せず急いで決めようとしている
・1社の言い値で契約しそう
後悔しないための3つのチェック
もし検討するなら、最低限この3つを守ってください。元営業として”これだけは”という線引きです。
✅ 契約書で「普通借家／定期借家」を忘れず確認（定期なら”いつ出るか”を前提に）
✅ 1社で決めず、複数社の査定・条件を比較（売却価格も家賃も会社で大きく違う）
✅ 家族・親族にしっかり相談（自宅は”家族の資産”。独断はトラブルの元）
特に2つ目の”複数社の比較”は重要です。1社の言い値で決めると、安く売って高い家賃を払う最悪パターンになりかねません。
よくある質問（FAQ）
Q. リースバックは「やめとけ」「やばい」と言われるのはなぜ？
A. 定期借家で住み続けられなかった、売却価格が安すぎた、家賃が高くて生活が苦しくなった——こうした”契約内容の確認不足”による後悔が多いためです。仕組み自体が悪いというより、”条件を見極めずに契約してしまう”ことが原因です。
Q. 定期借家かどうかは、どこを見ればわかる？
A. 賃貸借契約書のタイトルや条文に「定期建物賃貸借契約」と明記されています。署名前に忘れず確認し、不明なら”普通借家にできないか”を交渉してみてください。
Q. リバースモーゲージのほうが安全？
A. 「住み続けやすさ」ではリバースモーゲージが上ですが、評価額下落・長生きで資金が尽きるリスクがあります。どちらも一長一短で、”誰にでも安全”な方法は存在しません。
まとめ｜大家だから言える「焦って契約しないで」
リースバックは、使い方次第で有効な選択肢です。ですが”貸す側”の大家として正直に言えば、定期借家・安い売却価格・高い家賃という落とし穴を理解せずに契約すると、後悔する可能性が高い。だから私は、安易には勧めません。
大切なのは、焦らないこと・一人で決めないこと・複数社を比較すること。あなたの家は、あなたと家族の大切な資産です。業者の”住み続けられます”という言葉だけで判断しないでください。
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