「共用部の蛍光灯、もう手に入らなくなるので器具ごとLEDに替えましょう」——管理会社からそんな連絡と見積もりが届いて、戸惑っている大家さんは多いはずです。私のところにも、共用部の照明器具2つで十数万円台の見積もりが届きました。
結論から言うと、「蛍光灯がなくなる」は事実。でも“2027年に一斉に使えなくなる”は誤解です。慌てて言い値で全交換する前に、大家として押さえるべき順番があります。蛍光灯2027年問題の正しい中身と、共用部・非常灯・費用・補助金を、大家10年の目線で整理します。
この記事の結論（30秒）
- 蛍光灯は2027年末ごろに「製造・輸入」が終わる（種類で年が違う）。使用・在庫は禁止されない＝当面は使えるが、交換球が手に入らなくなる。
- 大家がまず動くのは共用部の照明。直管蛍光灯は安定器の関係で器具ごと交換が基本（ランプだけ替える“工事不要LED”は事故リスク）。
- 見落としがちなのが非常灯。市販LEDへの自己交換はNG・点検義務あり。
- 補助金は「あるが小規模だと使いにくい」。確実に効くのは経費計上（節税）。
- 正解は「慌てて全交換」ではなく「在庫枯渇と点検周期を見ながら計画的に」。
蛍光灯2027年問題とは｜なぜ無くなるのか
きっかけは水銀に関する水俣条約です。2023年の締約国会議（COP5）で、水銀を含む一般照明用の蛍光ランプを段階的に製造・輸出入禁止にすることが合意され、日本でも水銀汚染防止法の政令改正で対応が進みました。蛍光灯は内部に微量の水銀を使うため、対象になったわけです。
ポイントは「種類によって禁止の年が違う」こと。ここを混同したまま「2027年で全部アウト」と書いている情報も多いので、正確に整理します。
| 蛍光灯の種類 | 製造・輸出入の禁止 |
|---|---|
| 電球形蛍光ランプ | 2026年末ごろ（一部2027年末） |
| コンパクト形 | 2027年末ごろ |
| 直管形・環形（一般的なタイプ） | 2027年末（2028年1月から禁止） |
| 白熱電球 | 対象外（水銀を含まない） |
賃貸物件の共用部や室内でよく使う直管・環形は「2027年末まで製造」と覚えておけば実務上は十分です。白熱電球は水銀を含まないので水俣条約の対象外（こちらはメーカーが以前から自主的に生産終了を進めてきた、別の話です）。
「2027年で使えなくなる」は誤解｜本当は“入手難”が来る
ここが一番の誤解ポイントです。禁止されるのは「製造」と「輸出入」だけ。今ある蛍光灯の使用も、流通在庫の販売・購入も、法律で禁止されるわけではありません。手持ちの照明器具を2028年以降に使っても違法ではないのです。
では何が問題かというと、製造が止まる → 在庫が尽きる → 交換球が手に入らない・値上がりするという流れ。球切れのたびに在庫を探し回り、最後は「替える球がない」状態になります。つまり「ある日いきなり消灯」ではなく、じわじわ来る兵糧攻め。だからこそ、慌てず計画的にLED化するのが正解になります。
大家がまず確認する場所｜共用部の蛍光灯
大家が最初に向き合うのは、廊下・階段・エントランスといった共用部の照明です。共用部は入居者ではなくオーナー（または管理組合）の負担で維持するもの。ここの蛍光灯が将来球切れで真っ暗、では入居付けにも響きます。
注意したいのが交換方式。直管蛍光灯は「安定器」という部品を介して点灯しているため、ランプだけLEDに差し替えるのは原則NG。安定器が悪さをして発熱・発煙につながる事故例もあり、「工事不要」をうたう直管LEDはトラブルの温床です。安定器を切り離す配線工事か、器具ごと交換が必要で、いずれも電気工事士の資格が必須（無資格DIYは違法かつ危険）。業界団体も「器具ごと交換」を推奨しています。
共用部LED化の費用相場
「器具ごと交換」を前提にした費用感はこのくらいです。
| パターン | 目安（工事費込み・1台） |
|---|---|
| ランプだけLED化（簡易） | 4,000〜8,000円 |
| 器具ごと交換（推奨） | おおむね1.5〜2万円台 |
| 高所・防水器具・配線引き直し等 | 割増（足場・廃材処分など） |
実際、「共用廊下の30W型LED器具を6台交換して総額12万円台（1台あたり約2万円）」といった事例が業者ブログでも公開されています。つまり器具ごと交換なら1台2万円前後が一つの基準線。
私に届いた見積もりは共用部の器具2つで十数万円台でした。1台あたりに割ると基準線よりやや高め。ただ、高所作業・防水器具・既存撤去や廃材処分・「2台だけ」で最低出動費が乗るといった事情があれば妥当圏に入ります。言い値で即決せず、①明細を「器具代×台数＋工事費＋諸経費」に分解してもらう ②高所・足場の有無を確認 ③2〜3社で相見積もり——この3点で妥当性は見極められます。共用部は管理会社経由だと中間マージンが乗りやすいので、ここは確認する価値があります。
意外な落とし穴｜非常灯は“勝手にLED化”できない
共用部の照明と同じノリで触ってはいけないのが非常灯です。実はここ、大家が一番誤解しやすいところで、「非常灯」は二つの別制度にまたがっています。
| 誘導灯 | 非常用照明（非常灯） | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 消防法 | 建築基準法 |
| 役割 | 避難の「方向」を示す | 避難経路の「明るさ」を確保 |
| 点検 | 定期点検・消防への報告義務 | 特定建築物の定期報告（有資格者） |
大事なのは、非常灯・誘導灯のランプを市販のLEDに勝手に付け替えてはいけないこと。これらは停電時に確実に点くことが命綱なので、LED化するなら「LED非常用照明器具」として器具ごと交換するのが原則です。器具本体の交換目安は8〜10年、内蔵バッテリーは4〜6年。15年以上経っていれば、そもそも現行基準を満たしていない可能性もあり、管理会社が更新を勧めてくるのはこのあたりが理由です。点検義務がある設備なので、ここは費用をケチる場所ではありません。
大家が使える補助金はある？｜結論は“薄い”
「どうせ替えるなら補助金を」と考えるのは自然です。調べてみた結論は、「枠はあるが、小規模だと使いにくい」。賃貸経営は“事業”なので、見るべきは家庭向けではなく事業者・集合住宅向けの制度です。
- 国（省エネ補助金）：経産省系の省エネ設備補助でLEDも対象。ただし規模・公募・登録の手続きが重く、数台レベルには不向き。
- 税制：中小企業経営強化税制など。補助金ではなく節税（特別償却・税額控除）のルート。事業所得がある大家は検討余地あり。
- 自治体：都道府県・市区町村の省エネ/LED助成。一番ヒットしやすいが、地域差が極端で、予算枠・申請期限・「市内在住」などの要件がある。物件はあるが自分は別の地域に住む“市外在住オーナー”だと、住民要件で対象外になるケースも珍しくありません。
正直なところ、共用部数台・十数万円規模だと、補助金は「手間＞効果」になりがち。確実に効くのは、確定申告で修繕費（または資本的支出として減価償却）に計上して取り戻すこと。補助金は「全館まとめてLED化する」ような大きな工事のときに狙うのが筋です。気になる制度があれば、申請前に物件所在地の自治体窓口で要件を確認しておきましょう（制度は年度・予算で大きく変わります）。費用の経費区分についてはアパート修繕費の相場と抑え方もあわせてどうぞ。
見積もりが来たら、大家はどう動くか
管理会社から「LED化が必要です」と見積もりが来たときの動き方を、現場目線で。
- 緊急度を切り分ける：非常灯・誘導灯（点検義務あり・安全直結）は優先度高。共用部の一般照明は「在庫が尽きるまで猶予あり」なので、慌てて全交換しなくてよい。
- 明細を分解させる：「器具代×台数＋工事費＋諸経費」で内訳を出してもらう。高所・足場の有無もここで確認。
- 相見積もりを取る：2〜3社。共用部は管理会社経由だとマージンが乗りやすいので、基準線（器具ごと交換で1台2万円前後）と照らす。
- 経費計上を前提に判断：修繕費か資本的支出かで節税の効き方が変わる。ここは顧問税理士に確認。
なお、管理会社とどう交渉し、どこまで自分で手配するか——その距離感の取り方は賃貸エアコンの交換は誰が負担？管理会社との付き合い方で詳しく書いています。設備更新の費用感や管理会社の動かし方は、管理委託料の相場（委託と自主管理の比較）、管理会社の変え方も判断材料になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 蛍光灯は2027年でいきなり使えなくなるの？
A. いいえ。禁止されるのは「製造・輸出入」だけで、使用や在庫の売買は禁止されません。手持ちの器具は使えますが、交換球が手に入らなくなり、価格も上がっていきます。
Q. 2027年問題で“禁止される”賃貸物件はある？
A. 物件単位で禁止される、という制度ではありません。器具はそのまま使えますが、球の入手が難しくなるため、計画的なLED化が現実的です。
Q. 共用部の蛍光灯はランプだけLEDに替えられる？
A. 直管蛍光灯は安定器の関係で、原則は器具ごと交換（または安定器を切り離す配線工事）です。「工事不要」をうたう直管LEDは事故リスクがあり、いずれも電気工事士による工事が必要です。
Q. 非常灯のランプを市販のLEDに替えていい？
A. NGです。誘導灯（消防法）・非常用照明（建築基準法）は点検義務のある安全設備で、LED化するなら「LED非常用照明器具」として器具ごと交換するのが原則です。
Q. 大家がLED化に使える補助金は？
A. 事業者向けの省エネ補助や自治体助成がありますが、共用部数台の小規模だと手間に見合わないことが多いです。確実なのは確定申告での経費計上（修繕費・減価償却）です。
まとめ｜慌てて全交換せず、計画的に
蛍光灯2027年問題は「ある日いきなり消える」話ではなく、製造終了 → 在庫枯渇 → 入手難という、じわじわ来る変化です。大家がやることは、①非常灯など安全設備を優先 ②共用部は明細分解＋相見積もりで妥当性を確認 ③補助金より経費計上で取り戻す ④在庫と点検周期を見ながら計画的に。言い値の即決を避けるだけで、数万円〜の差が出ます。私自身もまさに見積もりを精査している最中です。同じ連絡を受け取った大家さんの判断材料になればと思います。
