賃貸保証会社は不要？審査・費用・断り方を大家10年が本音で解説

賃貸の契約で「保証会社への加入は必須です」と言われ、「えっ、お金かかるの？入りたくないな……」と思った経験はありませんか。連帯保証人がいるのに、なぜわざわざ有料の保証会社に入らないといけないのか——納得しづらいですよね。

ここで一つ、質問させてください。2年後の更新月、あなたはまた「意味の分からないお金」として保証料を払いますか？ それとも、仕組みと相場を知ったうえで、納得して払う側に回りますか？この差は、次の引っ越しでも、その次の契約でも、ずっと効いてきます。

私は不動産賃貸業を10年続けている現役の大家です。つまり「保証会社を要求する側」の人間。同時に、外資系カード会社で10年営業をしてきたので、審査や信用情報の世界がどう動いているかも内側から見てきました。「保証会社を求める大家の本音」と「借主として審査に通る側のコツ」、その両方を知る立場から、賃貸保証会社の仕組み・費用・審査・断り方の現実までを正直にお話しします。

賃貸保証会社とは？仕組みと役割【家賃の立て替えだけではない】

賃貸保証会社（家賃保証会社）とは、借主が家賃を払えなくなったとき、借主に代わって大家へ家賃を立て替えて支払う会社です。借主は保証料を払う代わりに、連帯保証人を立てなくても賃貸物件を借りられます。まずは三者の関係を図で押さえましょう。

どこまで保証してくれる？——家賃だけではない保証範囲

保証会社の役割の中心は家賃（賃料）の立て替えですが、実際の保証範囲はそれだけではありません。契約するプランによっては、次のような費用まで保証の対象になります。

• 滞納した家賃・管理費……保証の基本。滞納が発生したら保証会社が大家に立て替え払い
• 原状回復費用や残置物の処理費用……退去時に借主が負担すべき費用を借主が払えない場合（プランによる）
• 明け渡しにかかる法的手続きの費用……滞納が長期化した場合の訴訟対応など（プランによる）

どこまで保証されるかは保証会社とプランごとに異なるので、大家側は契約時に保証範囲を、借主側は「自分が加入するプランに何が含まれているか」を賃貸借契約の書類で確認しておくと、退去時のトラブルを防ぎやすくなります。

「立て替え＝チャラ」ではない点に注意

誤解されやすいのですが、保証会社が家賃を立て替えても、借主の支払い義務がなくなるわけではありません。立て替えたお金は、後から保証会社が借主に請求します。滞納が続けば督促は保証会社から来ますし、長引けば法的な手続きに進む可能性もあります。保証会社は「借主の家賃を肩代わりしてくれるサービス」ではなく、「大家への支払いを保証し、賃貸借契約を安定させる仕組み」と理解するのが正確です。

なぜ今は「ほぼ必須」なのか

ひと昔前は、親や親族に連帯保証人を頼むのが一般的でした。ところが今は、保証会社の利用を契約の必須条件にする賃貸物件が大半です。背景は主に3つあります。

• 連帯保証人の「機能不全」……いざ滞納が起きても「本人と連絡が取れない」「保証人も高齢で払えない」というケースが少なくない
• 2020年の民法改正……個人の連帯保証人には保証の上限額（極度額）を契約書に明記することが必要になり、大家側の手間とリスク管理の負担が増えた
• 単身・高齢世帯の増加……そもそも連帯保証人を頼める人がいない借主が増えた

大家にとって、回収が不確実な連帯保証人より、確実に立て替えてくれる保証会社のほうが合理的——だから主流が入れ替わったわけです。では、借主側から「入りたくない」と断ることはできるのでしょうか。次で正直にお答えします。

賃貸保証会社は不要？「入りたくない」場合に断れるのか

結論：借主側から断るのはかなり難しい

先に結論を言うと、保証会社必須の物件で加入を断るのは、ほぼ無理です。保証会社への加入は賃貸借契約の条件の一つなので、「入りたくないので外してください」という交渉は、「契約条件を変えてください」と言っているのと同じ。大家の立場で言わせてもらうと、この交渉に応じる大家はまずいません。滞納リスクを丸ごと引き受けることになるからです。なお「保証会社必須は違法では？」と感じる人もいますが、契約条件として提示すること自体は違法ではありません。嫌なら契約しない自由が借主に残されている、という建て付けです。

保証会社なしで借りられる賃貸物件はある

どうしても保証料を払いたくない場合、選択肢は「保証会社不要の物件を探す」ことになります。具体的には次のような物件です。

• UR賃貸住宅など公的な賃貸住宅……保証人・保証会社とも不要の代表格（収入基準などの条件あり）
• 連帯保証人で対応できる物件……個人大家の物件や築年数が経った物件に残っていることがある
• 「保証会社不要」で検索条件を絞る……ポータルサイトの条件検索で探せるが、都市部では数が限られる

ただし正直に言うと、選択肢はかなり狭まります。立地・家賃・設備の希望と「保証会社なし」を両立できる物件は多くありません。「保証料を節約するために住みたい部屋を諦める」のは、本末転倒になりがちです。

「連帯保証人がいるのに、なぜ？」——その疑問はもっともです

「親が連帯保証人になってくれるのに、なぜ有料の保証会社まで？」「保証料が借主負担なのはおかしくない？」——この感覚、私もよく分かります。実際、連帯保証人と保証会社の両方を求める物件すらあります。でも、大家の側から見える景色を知ると、この「二重の備え」の意味が変わって見えるはずです。私の物件で実際に起きた話をします。

大家が保証会社を求める本当の理由【残置物の実話】

ある入居者が退去するとき、立ち会いのタイミングが合わず、鍵の返却もないまま退去日を迎えました。退去日の翌日に室内を確認すると、荷物がまったく撤去されておらず、部屋が丸ごと残されたまま。本人とも連絡がつきません。

こうなると、大家は身動きが取れません。他人の所有物を勝手に処分すると、逆に大家が法的責任を問われるおそれがあるからです。保証会社が付いていなければ、自費で法的手続きと残置物の処分を進めるしかなく、時間も費用も大きく失うところでした。

このケースでは、保証会社が間に入り、室内の残置物を撤去してくれました。管理会社とのやり取りも保証会社が引き受けてくれて、最終的にきれいに解決。もし保証会社が付いていなかったら、私は数十万円の損失と数ヶ月の時間を失っていたはずです。家賃滞納から訴訟に発展したケースでも保証会社に助けられた経験があり、その顛末は家賃滞納で訴訟になったときの実話記事に書きました。

大家が保証会社にこだわる理由は、「家賃の取りっぱぐれ防止」だけではありません。連絡が取れない・残置物・訴訟——こうした“最悪のケース”で矢面に立ってくれるからです。

そしてこれは、借主にとっても他人事ではない

保証会社があるおかげで、大家は「万一があっても保証される」と安心して、幅広い入居者に部屋を貸せます。連帯保証人を頼めない人・高齢の人・フリーランスの人でも部屋を借りられるのは、保証会社という仕組みのおかげでもあるのです。保証料は「取られるお金」ではなく、「貸す側と借りる側の間に立つ安心装置の利用料」——大家を10年やってきた私の実感です。

賃貸保証会社の費用相場｜初回保証料・月額保証料・更新料はいくら？

次に、借主が一番気になる「いくらかかるのか」。料金体系は会社やプランで差がありますが、目安は次のとおりです。

同じ「初回0.5ヶ月分」でも、更新料が固定型か月額上乗せ型かで、2年住んだときの総額は変わります。契約前に「初回いくら・毎年いくら・毎月いくら」の3点セットを不動産会社に確認しましょう。ここを見落とすと、初期費用の総額が想定より膨らみます。

保証料は返ってくる？——敷金とは別物です

「退去するとき、保証料は戻ってきますか？」という質問をよく受けますが、保証料は原則返金されません。退去時に精算されて戻る可能性がある敷金とは性質が違い、保証というサービスへの対価だからです。「戻ってこないお金」だからこそ、契約前の総額確認が大切になります。

「高すぎる」「払いたくない」と感じたときの現実的な対処

保証料が高すぎると感じたら、できることは3つあります。

• 物件選びの段階で比較する……保証会社は物件ごとに大家・管理会社側が指定していることが多く、借主が自由に選べないケースが大半。だからこそ、候補物件どうしで「保証料込みの初期費用総額」を比べる
• プランを確認する……同じ保証会社でも複数プランがある場合、初回と更新のバランスが選べることがある
• 払わない選択はしない……保証料を払わなければ契約自体が成立しません。入居後の更新保証料の不払いも、契約違反として扱われるおそれがあります

費用の次は、もう一つの大きな不安——「審査」です。何を調べられて、何日かかって、どんな人が落ちるのか。審査する側の世界を知る立場から解説します。

賃貸保証会社の審査｜何を調べる？何日かかる？落ちる確率は？

審査で見られる4つのポイント

保証会社の審査で見られるのは、突き詰めると「この人は家賃を払い続けられるか」の一点です。具体的には次の4つが柱になります。

• ① 収入と家賃のバランス……最重要。目安は家賃が手取り収入の3分の1以内。ここが崩れていると、他がきれいでも厳しい
• ② 信用情報（信販系の場合）……クレジットカードやローン、携帯端末の分割払いの支払い履歴。滞納・延滞の記録があると影響する
• ③ 過去の家賃滞納歴（協会系の場合）……加盟会社間で共有される家賃の滞納情報
• ④ 申込内容の正確さ……記入漏れ、勤務先情報の不備、事実と異なる記載。悪気のないミスでも審査は止まる

申込後、保証会社から本人確認・意思確認の電話がかかってくるのは通常の流れです。慌てず、申込書に書いた内容と同じことを落ち着いて答えれば大丈夫。ここで話がズレると確認に時間がかかります。

審査に必要な書類——不備ゼロが最速ルート

審査に必要な書類は会社によって多少違いますが、おおむね次のとおりです。事前にそろえておくと審査がスムーズに進みます。

• 本人確認書類……運転免許証、健康保険証、パスポートなど
• 収入を証明する書類……源泉徴収票、給与明細、（自営業なら）確定申告書など。求められない場合もある
• 緊急連絡先の情報……連帯保証人ではなく、連絡が取れる親族などを求められることが一般的

大家として申込書類を数多く見てきた実感ですが、審査が長引く原因の大半は「書類の不備」と「連絡の行き違い」です。内容が正確で連絡がすぐ取れる申込は、それだけで印象が違います。

審査にかかる日数の目安

審査期間の目安は即日〜3日ほど。書類の不備があったり、確認の電話がつながらなかったりすると1週間程度かかることもあります（会社や時期によって差があります）。引っ越しの日程が決まっている人は、申込書類を正確に・連絡が取れる状態にしておくことが、審査を早く終わらせる一番の近道です。

落ちる確率は？——「めったに落ちない」は半分ホント

「賃貸審査はめったに落ちない」と言われることがあります。落ちる確率の公式な統計は公表されていませんが、大家10年の実感として、家賃と収入のバランスが取れた申込で落ちるケースは多くありません。不動産会社も、通る見込みの薄い申込は事前に調整することが多いからです。逆に言えば、落ちる場合は理由がはっきりしています。

• 収入に対して家賃が高すぎる（手取りの3分の1を大きく超えている）
• 信販系で、クレジットや分割払いの延滞・事故情報がある
• 協会系で、過去の家賃滞納の記録がある
• 申込書の不備・虚偽、本人確認の電話がつながらない

そして大事なことを一つ。審査に落ちるのは恥ずかしいことではありません。単に「その保証会社の基準と合わなかった」だけで、対処法もあります。まずは自分の状況を30秒で診断してみてください。

審査に落ちたときの対処法

落ちてしまっても、打つ手は残っています。現実的な順に3つ。

• 別系統の保証会社で再申込する……保証会社には系統があり、審査で照会する情報が違います。一つで落ちても、別系統なら通ることがある（詳細は次章）
• 不動産会社に正直に相談する……複数の保証会社と提携している不動産会社なら、状況に合う会社の物件を案内してもらえることがある
• 家賃設定を見直す……手取りの3分の1を超えているなら、家賃を下げるのが最も確実な改善策

「別系統なら通る」とはどういうことか。ここが保証会社の審査を理解する最大のカギです。

保証会社の種類で審査の通りやすさは変わる【信販系・協会系・独立系】

賃貸保証会社は、審査のときに「どの情報を照会するか」で大きく3つの系統に分かれます。一覧で比べると違いがはっきりします。

※審査基準は各社非公開のため、傾向はあくまで一般論です。同じ系統でも会社ごとに判断は異なります。

「審査がゆるいランキング」を探すより、系統で考える

「審査が甘い保証会社ランキング」を探す人は多いのですが、大家側から言わせてもらうと、この探し方はあまり意味がありません。理由は2つ。保証会社は物件ごとに大家・管理会社が指定しているので借主が自由に選べないこと。そして、審査基準は非公開なので「ゆるいランキング」の根拠が薄いことです。

実用的なのは、「自分はどの情報で引っかかる可能性があるか」から逆算する考え方です。カードの延滞歴が不安なら信販系を避けて協会系・独立系の物件を、過去に家賃滞納があるなら独立系中心に——という具合に、不動産会社へ正直に相談すれば、系統の合う物件を提案してもらえることがあります。自己破産などの事故情報も、登録されている期間は信販系で通りにくいとされる一方、外部照会をしない独立系なら可能性が残ります（いずれも各社の個別判断です）。

審査が不安なら「クレヒス」を整えることから【カード会社営業10年の視点】

カード会社で10年営業をして痛感したのは、審査の世界で見られるのは「年収の高さ」より「約束どおり払い続けてきた履歴」だということです。信販系保証会社が照会するクレヒス（クレジットヒストリー）は、日々の支払い行動の積み重ねそのもの。今日からできることは、実はシンプルです。

• 携帯料金・カードの支払いを1日も遅らせない……携帯端末の分割払いも立派なクレジット契約。うっかり延滞が一番もったいない
• 支払い実績を積む……年会費のかからないクレジットカードを1枚、固定費などの少額決済に使い、期日どおりに払い続ける。これがクレヒスを育てる王道
• 引き落とし口座の残高管理……残高不足による「悪気のない延滞」を仕組みで防ぐ

ちなみに、賃貸保証大手の「Room iD」はエポスカードと同じエポスグループです。信用情報の世界とクレジットカードの世界は、それだけ地続きだということ。カードを作ること自体が保証会社の審査通過を約束するわけではありませんが、支払い履歴をコツコツ整えておくことは、賃貸に限らずあらゆる審査の場面であなたの土台になります。

連帯保証人と賃貸保証会社はどっちがいい？【比較表】

「お金がかからない連帯保証人のほうが得では？」という疑問に、借主目線と大家目線の両方で答えます。

費用だけを見れば連帯保証人が得です。しかし、頼める人がいない・親に迷惑をかけたくない人にとっては、保証会社のほうが現実的。しかも大家側は、回収力と退去トラブル対応の確実さで保証会社を強く好みます。「保証人を頼める若いうち」はどちらも選べますが、年齢を重ねるほど保証会社の存在価値は上がります。老後の賃貸事情は老後に賃貸が借りられないと言われる理由の記事で詳しく書いています。

ここまでの話を、捉え方として一枚に整理します。

賃貸保証会社のよくある質問（FAQ）

Q. 賃貸保証会社には入りたくない。断れる？
保証会社必須の物件では、借主側から加入を断るのはほぼ不可能です。加入は賃貸借契約の条件の一つで、外す交渉に応じる大家はまずいません。避けたい場合はUR賃貸住宅など保証会社不要の物件や、連帯保証人で対応できる物件を探すことになりますが、選択肢はかなり狭まります。

Q. 保証会社の審査に落ちたらどうすればいい？
別系統の保証会社での再申込が第一の選択肢です。信販系・協会系・独立系で照会する情報が違うため、一つで落ちても別系統で通ることがあります。不動産会社に正直に相談し、状況に合う保証会社の物件を案内してもらうのも有効。家賃が手取りの3分の1を超えているなら、物件の見直しが最も確実です。

Q. 審査がゆるい・甘い保証会社はある？
一般に、外部の信用情報を照会しない独立系が最も柔軟とされます。ただし審査基準は各社非公開で、保証会社は物件側が指定するため、借主が「ゆるい会社」を自由に選べるわけではありません。ランキング探しより、自分がどの情報で引っかかりそうかを把握して物件・系統を選ぶほうが現実的です。

Q. 審査では何を調べる？日数は？
柱は4つで、収入と家賃のバランス（目安は手取りの3分の1以内）、信用情報（信販系）、過去の家賃滞納歴（協会系）、申込内容の正確さです。日数の目安は即日〜3日ほどで、書類不備や電話の行き違いがあると1週間程度かかることもあります。

Q. エポス（Room iD）など信販系の審査は厳しい？
信販系はCICなどの信用情報を照会するため、クレジットカードや携帯分割の延滞歴が影響しやすく、3系統の中では厳しめとされます。逆に言えば、支払いの延滞がない人にとって過度に恐れる必要はありません。日頃から支払い履歴（クレヒス）を整えておくことが土台になります。

Q. 無職や自己破産をしていても審査に通る？
無職でも、貯蓄・年金・内定通知などで支払い能力を示せれば通る可能性はあります。自己破産などの事故情報は、登録期間中は信販系で通りにくいとされますが、外部照会をしない独立系なら可能性が残ります。いずれも各社の個別判断なので、不動産会社への正直な相談が近道です。

まとめ｜賃貸保証会社は「避けられない」けど「味方」にできる

賃貸保証会社は、今や入りたくなくてもほぼ避けられない存在です。でも大家側の事情を知ると、それが「家賃滞納や残置物という最悪のケースから、貸す側も借りる側も守る仕組み」だと分かります。連帯保証人を頼めない人でも部屋を借りられるのは、保証会社という安心装置のおかげでもあるのです。

最後に、今日からできることを3つだけ。

• 契約前……初回保証料・更新料・月額の「総額3点セット」を数字で確認し、初期費用の見積もりに組み込む
• 入居中……家賃と各種支払いの延滞をゼロに保つ。これが次の引っ越しの審査の土台になる
• 退去時……荷物もゴミも残さず、連絡先は最新に。ここが雑だと精算でこじれ、余計な請求の火種になる

「払わされる費用」ではなく「物件の選択肢を広げる必要経費」。そう捉え直して総額確認と審査の準備だけ押さえれば、賃貸契約はぐっとスムーズになります。なお、貸す側に興味が湧いた人は、不動産投資のリスクとの向き合い方の記事もどうぞ。保証会社の「もう一つの顔」が見えてくるはずです。