※本記事は広告・プロモーションを含みます。税制は2026年時点の一般的な内容です。最新の取り扱い・個別の判断は国税庁の情報や税理士・税務署でご確認ください。
💼 結論：不動産所得は「年20万円超」で確定申告。大家10年の私が要点だけ先に
- 給与所得者は、給与以外の所得（不動産所得＝家賃収入−経費）が年20万円を超えたら所得税の確定申告が必要（20万円以下でも住民税の申告は別途必要）。
- 家を「売った」ときの確定申告（譲渡所得）とは別物。本記事は家賃収入の申告の話です。
- 規模が小さいうちは自分でもできますが、私自身は今、大家コミュニティで紹介してもらった税理士に依頼しています。それでも数字の意味は自分で理解するようにしています。
- 節税の本丸は「経費をどこまで正しく入れるか」。ここを大家仲間のリアルも交えて深掘りします。
こんにちは。賃貸業を10年続けている現役大家で、FP2級の私です。毎年この時期になると、大家仲間の集まりでも「確定申告、どうしてる？」という話で持ちきりになります。初めて家賃収入を申告する年は、本当に何から手をつけていいか分からないものですよね。私自身、1棟目の初年度は手が止まりました。
この記事では、ネット上の「会計ソフトを使えば簡単！」という宣伝記事ではあまり触れられない、大家が実際につまずくポイントと、現場での判断を、私の10年と仲間うちで交わされてきた知恵を交えてお伝えします。
不動産所得の確定申告は「いくらから」必要？
まず一番多い疑問がこれです。基準はシンプルで、給与所得者（年末調整を受けている会社員・公務員）の場合、給与・退職金以外の所得の合計が年20万円を超えると、所得税の確定申告が必要になります。
ここで大事なのは、判定するのが「家賃収入」ではなく「不動産所得」＝家賃収入から必要経費を引いた後の金額だという点です。たとえば家賃収入が年100万円でも、経費が85万円かかっていれば不動産所得は15万円。この場合、20万円以下なので所得税の確定申告は不要になります。
ただし注意点が3つあります。
- 住民税の申告は別途必要です。「20万円以下なら何もしなくていい」は所得税だけの話で、住民税にはこの20万円ルールがありません。お住まいの市区町村への申告は必要になります。
- 医療費控除やふるさと納税（ワンストップを使わない場合）などでどのみち確定申告をするなら、不動産所得が20万円以下でも合算して申告します。
- そもそも個人事業主や、給与を2か所以上から受けている方は20万円ルールの対象外で、原則申告が必要です。
大家仲間の間でも、「持続化給付金などの事業収入の判定で、不動産収入は事業収入に入らないと言われた」という経験談がありました。不動産所得は税務上、独立した区分として扱われる場面が多い、と覚えておくと混乱しません。
🔍 図解：あなたは確定申告が必要？（給与所得者の場合）
超える → YES
所得税の確定申告が必要
20万円以下 → NO
所得税は不要。ただし住民税の申告は必要
※個人事業主・2か所以上から給与を受けている方・医療費控除等で申告する方は、20万円以下でも申告が必要です。
確定申告の書き方｜不動産所得の流れと収支内訳書
やることを大きく分けると、たった2ステップです。
- 1年分の収入と経費を集計する（青色申告なら帳簿づけ＝青色申告決算書、白色なら収支内訳書にまとめる）
- 確定申告書に転記して提出する（e-Taxまたは紙）
🗂️ 図解：確定申告までの流れ（たった2ステップ）
STEP 1 集計する
1年分の家賃収入と経費をまとめる。青色は帳簿づけ→青色申告決算書、白色は収支内訳書に集約。
STEP 2 転記して提出
確定申告書に転記して提出（e-Taxまたは紙）。国税庁の作成コーナーに沿えば自動計算。
収支内訳書（白色）や青色申告決算書の「不動産所得用」の様式は、国税庁の確定申告書等作成コーナーやe-Taxで作成できます。家賃収入・礼金などを「収入」に、後述する経費を費目ごとに入力していくと、自動で不動産所得が計算されます。
私の実感ですが、初めての年は国税庁の作成コーナーに沿って入力するだけでも一通り形になります。難しく見えるのは様式の名前だけで、やること自体は「集計して、転記する」だけです。
確定申告に必要な書類リスト
大家の確定申告で手元に揃えておきたいものは、おおむね次の通りです。
- 確定申告書
- 不動産所得用の青色申告決算書（青色）または収支内訳書（白色）
- 家賃や礼金が分かるもの（管理会社の送金明細など）
- 経費の領収書・請求書（修繕、管理委託料、保険料 など）
- ローンの返済予定表（支払利息を経費にするため。元本は経費になりません）
- 固定資産税の納税通知書
- 火災・地震保険の証券や明細
- （会社員の方）勤務先の源泉徴収票
- 各種控除の書類（生命保険料控除、ふるさと納税の証明 など）
とくに管理会社の送金明細とローンの返済予定表は、毎年バタバタしがちな書類です。私は年初にまとめて保管する場所を決めてから、申告がぐっと楽になりました。
経費はどこまで入れられる？大家10年の実際
ここが確定申告の「節税の本丸」であり、最も質問の多いところです。代表的な必要経費を挙げます。
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料（火災・地震保険。期間按分が必要な場合あり）
- 修繕費
- 管理委託料・客付けの広告料（AD）
- ローンの支払利息（元本は対象外）
- 減価償却費（建物・設備。土地は対象外）
- 税理士報酬、振込手数料、通信費・交通費などの事業関連費（私用と混ざる場合は按分）
💸 図解：これは経費にできる？ ○×早見表
⭕ 経費にできる
- 固定資産税・都市計画税
- 火災・地震保険料
- 修繕費
- 管理委託料・広告料(AD)
- ローンの支払利息
- 減価償却費（建物・設備）
- 税理士報酬・通信費等(按分)
❌ できない・注意
- ローンの元本返済
- 土地の減価償却（建物のみ可）
- 私生活分（私用と混在は按分）
- 所得税・住民税の本体
- 無理な「グレー経費」
そのうえで、大家仲間の間でも「知っておくと得」とよく話題になる実務ポイントを3つ。
① 固定資産税は「払っていなくても」計上できる
固定資産税は、その年の1月1日に物件を所有して賃貸に供していれば、賦課が決定した年の経費に算入できます。分割払いでまだ全額を納めていなくても、賃貸用部分は経費に入れられる——これは仲間うちでも「意外と知らなかった」と声が上がるポイントでした。
② 土地と建物の「按分」は初年度が肝心
とくに区分マンションでつまずきやすいのが、購入価格を土地と建物に分ける按分です。建物部分しか減価償却できないため、ここの割合で毎年の経費額が変わります。私自身も、按分の根拠は税理士に固めてもらいました。仲間内でも「初年度の按分だけはプロに」という人が多い印象です。
③ 普段使っているものから経費化を考える
規模がまだ小さいうちは、いきなり難しい節税策に飛びつくより、自家用車・携帯電話・通信費など、普段から使っているものの事業使用分を正しく按分して経費化するほうが現実的です。一方で「グレーな経費」を無理に攻めるのは、多くの税理士さんが嫌がりますし、私もおすすめしません。正しく入れるべきものを漏れなく入れる——これが一番堅実な節税です。
青色申告 vs 白色｜「青色申告会」という選択肢
📘 図解：青色申告 vs 白色申告 比較
| 項目 | 白色申告 | 青色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | なし | 最大65万円 (紙55万/簡易10万) |
| 帳簿 | 簡易でOK | 複式簿記 |
| 65万控除の要件 | — | 事業的規模 (目安5棟10室)＋e-Tax等 |
| 事前手続き | 不要 | 承認申請が必要 |
※業務的規模（事業的規模未満）の場合、青色でも特別控除は最大10万円です。
これから本気で大家業を続けるなら、私は青色申告を強くおすすめします。複式簿記で帳簿をつけ、期限内に申告し、e-Tax（または電子帳簿保存）を使えば、最大65万円の青色申告特別控除が受けられます（紙提出は最大55万円）。
ただし、この65万円・55万円の控除は「事業的規模（目安として5棟10室）」が要件です。規模がそれに満たない業務的規模の場合、青色でも控除は最大10万円になります。ここはご自身の規模で変わる点なので、忘れずに確認してください。
そして、あまり大手の記事に出てこない選択肢が「青色申告会」です。地域の青色申告会は無料の個別相談会を開いていることが多く、月会費もそれほど高くありません。仲間うちにも「税理士に丸投げも考えたが、規模が小さいうちに青色申告会で自分で帳簿をつけられるようになって本当に良かった」という人がいます。私自身は今は税理士に依頼していますが、それでも数字の意味を自分で理解しておくことは、その後の物件選びの目を確実に変えます。
自分でやる（会計ソフト）vs 税理士に頼む｜判断基準
「自分でやるべきか、税理士に頼むべきか」。これは規模とフェーズで考えるのが現実的です。
- 区分1〜数戸・シンプルな構成：会計ソフト（freee等）＋青色申告会で自力でも十分回せます。
- 初年度・按分が複雑・棟数が増えた年：その年だけ税理士にお願いして土台を固めるのが安全。仲間内でも「2棟追加した初年度は税理士の見積もりが高くてfreeeで自力申告した」という人もいれば、「初年度の按分はプロに任せた」という人もいて、正解は人それぞれです。
- 法人を持っている・規模が大きい：顧問税理士に依頼しつつ、月次の経費仕訳は自分でもチェックする体制が安心です。
ポイントは、税理士に「丸投げ」して終わりにしないこと。数字の意味が分かる大家ほど、融資でも物件選びでも強い——これは10年やってきての実感です。
サラリーマン・公務員大家が気をつけること
会社員・公務員の方で多いのが、住民税から副業が会社に知られないかという不安です。確定申告書で住民税の徴収方法を「自分で納付（普通徴収）」にできる欄がありますが、自治体の運用によっては給与天引き（特別徴収）になる場合もあります。気になる方は、申告時にお住まいの自治体に確認しておくと安心です。
公務員の方は、不動産の規模によって兼業の届出など勤務先のルールが関わることがあります。税務とは別に、勤務先の規程も忘れずに確認してください。
法人化はいつ？均等割と税理士費用から逆算する
「節税のために早く法人化したほうがいい？」もよく聞かれます。ただ、法人を設立すると、たとえ赤字でも法人住民税の均等割（おおむね年7万円程度〜）がかかり、税理士に依頼すればその費用も発生します。
仲間うちでの結論も近くて、「物件取得の見込みが立ってから、あるいは取得とセットで設立する」のが堅実、という声が多数派でした。所得が大きくなってきて、個人の累進課税より法人のほうが有利になるラインが見えてから——これが現実的な判断だと私も思います。
あえて「黒字を残す」という考え方
最後に、投資家ならではの逆説を一つ。経費を限界まで積んで所得を圧縮すると、確かにその年の税金は減ります。しかし次の物件を融資で買いたいなら、ある程度の黒字（＝返済能力の証明）を残しておくほうが有利になる場面があります。
「黒字は基本。必要以上に経費は入れない」——これは仲間内でもベテランほど口にする言葉です。確定申告は単なる納税作業ではなく、次の融資・次の物件への布石でもある。そう捉えると、数字の付き合い方が変わってきます。融資の考え方は不動産投資の融資金融機関6種類完全比較でも詳しく解説しています。
📍 次の一手を考えている大家さんへ
確定申告の数字が見えてきたら、「次の物件」の相談を
申告を一度やり切ると、自分の収支とキャッシュフローがクリアになります。そのうえで規模を広げたい・区分から一棟へ進みたいなら、第三者にプロの目で相談しておくと判断がぶれません。大家10年の私も、面談で他人の視点を入れる価値は大きいと感じています。まずは無料の個別相談から。
よくある質問（FAQ）
不動産所得はいくらから確定申告が必要ですか？
給与所得者の場合、給与・退職金以外の所得の合計が年20万円を超えると所得税の確定申告が必要です。判定するのは家賃収入ではなく、家賃収入から必要経費を引いた不動産所得の金額です。なお20万円以下でも住民税の申告は別途必要で、医療費控除などで確定申告をする場合は合算して申告します。
不動産所得の確定申告は自分でできますか？
区分1戸など構成がシンプルなら、国税庁の作成コーナーや会計ソフトを使って自分で十分申告できます。地域の青色申告会の無料相談を活用する方法もあります。一方、購入初年度の土地建物の按分や棟数が増えた年は、その年だけ税理士に依頼して土台を固めると安心です。
青色申告特別控除はいくらですか？
複式簿記で記帳し期限内に申告し、e-Taxまたは電子帳簿保存を行うと最大65万円、紙提出なら最大55万円の控除が受けられます。ただしこの控除は事業的規模（目安は5棟10室）が要件で、規模がそれに満たない場合は青色でも最大10万円になります。
家賃収入の確定申告と、不動産を売却したときの確定申告は同じですか？
別物です。毎年の家賃収入は不動産所得として総合課税で申告します。一方、物件を売却したときの利益は譲渡所得として分離課税で申告し、計算方法も税率も異なります。本記事は家賃収入（不動産所得）の確定申告について解説しています。
まとめ｜確定申告は「次の物件への布石」
不動産所得の確定申告は、最初の一年さえ越えれば毎年のルーティンになります。要点をもう一度。
- 給与所得者は不動産所得が年20万円超で所得税の申告が必要（20万円以下でも住民税申告は必要）
- 節税の本丸は経費を正しく漏れなく入れること。固定資産税の計上タイミングや按分は押さえる
- 本気で続けるなら青色申告。青色申告会という心強い味方もある
- 確定申告は納税作業であると同時に、次の融資・次の物件への布石
数字を自分の手で触れるようになると、大家としての視野が一段広がります。まずは今年の一枚を、落ち着いて仕上げていきましょう。これから1棟目を考えている方は不動産投資やめとけ？カモにならない始め方も、リスクの全体像は不動産投資のリスク9選もあわせてどうぞ。
この記事の著者
賃貸業10年の現役大家／FP2級／営業歴20年（外資系カード会社・通信など）。関東と関西で物件を保有。確定申告は大家コミュニティで紹介してもらった税理士に依頼しつつ、数字の意味は自分で理解するようにしています。机上の理論ではなく、現場と大家仲間のリアルをもとに発信しています。
※本記事は一般的な情報提供であり、税務上の助言ではありません。具体的な申告内容や節税の可否は、忘れずに国税庁の最新情報・お近くの税務署・税理士にご確認ください。
