不動産賃貸業10年×FP2級×ファイナンシャルアカデミー受講生
区分・一棟・戸建て、RC・木造、新築・中古——
「結局どれがいいの？」に2棟保有の現役オーナーが本音で答えます。
不動産投資の物件選びでは「区分・一棟・戸建」「地方・都市」「中古・新築」「RC・鉄骨・木造」など、選択肢が多すぎて迷うのが普通です。しかし、すべてを理解する必要はありません。自分の目的と戦力に合うパターンを見極めることが最優先です。
本記事では10パターンの物件種類を、2棟保有（関西一棟RC＋関東一棟アパート）の実体験ベースで比較します。
区分マンション｜少額スタートの落とし穴
区分マンション投資は「自己資金数百万円から始められる」という手軽さが最大の売り。しかし、手軽さの裏にあるリスクを理解せずに始めると痛い目を見ます。
メリット
- 少額（数百万円〜）で始められる
- 管理組合が共用部を維持
- 売却時の流動性が比較的高い
デメリット
- 空室＝収入ゼロ（分散不可）
- 担保評価が弱く次の融資に響く
- 新築区分は収支悪化・売却損リスク大
オーナーの本音：新築ワンルームは特に注意。購入直後に2〜3割の価値下落が起こり、ローン残債＞市場価格の「オーバーローン状態」に陥りやすい。SNSで「月1万円の積立感覚で資産形成」と勧める業者がいますが、実態はCFマイナスの持ち出しです。
一棟アパート・マンション｜スケールの力と管理の現実
一棟物件は6〜20戸をまとめて保有するため、空室リスクを戸数で分散できるのが最大の強み。私が保有する埼玉の6戸アパートも、1部屋空いても残り5部屋のCFでカバーできる構造です。
メリット
- 空室リスクの分散効果
- 土地ごと所有で積算評価が高い
- 経営の自由度が高い（家賃設定・修繕判断）
デメリット
- 投資額が大きい（数千万〜数億円）
- 競争が激しく良い物件が少ない
- 管理トラブル（騒音・ゴミ・滞納）が増えやすい
2026年のSNSでは一棟投資の情報発信が活発で、X・Threadsに現役大家のリアルな運営報告が増えています。ただし「利回り○%達成！」の投稿だけを見て判断するのは危険。管理コスト・修繕費・空室期間まで含めた実質CFで判断してください。
戸建て投資｜ファミリーの長期入居 vs 空室リスク
戸建て投資はファミリー層の長期入居が期待できる手堅い手法。月間検索「不動産投資 戸建」は210回以上あり、初心者の関心が高いジャンルです。
メリット
- ファミリー入居で平均6年以上の長期定着
- 土地値が残るため出口戦略が立てやすい
- 自主管理でもオペレーション可能
デメリット
- 空室時は1戸＝収入ゼロ
- 面積が広い分、修繕費が高額になりやすい
- 客付けに時間がかかることがある
地方 vs 都市｜利回りと空室リスクのトレードオフ
地方物件
✔ 表面利回り10〜15%も狙える
✔ 積算評価が高く融資が出やすい場合も
✘ リスク：人口減少エリアは空室が埋まらない
都市物件
✔ 入居付けが強く空室リスク低い
✔ 資産価値が維持されやすい
✘ リスク：利回りが低くCFが薄い
私自身、関西（都市寄り）と関東（郊外）の2棟を持つことでリスク分散しています。どちらか一方に偏らず、目的に合わせて組み合わせるのが現実的な戦略です。
中古 vs 新築｜融資期間と減価償却の駆け引き
中古物件
✔ 価格が安く利回りが高い
✔ 減価償却を短期で取れる（築古木造4年）
✘ リスク：融資期間が短く月々の返済が重い
新築物件
✔ 融資期間が長くCFに余裕が出やすい
✔ 入居付けが圧倒的に有利
✘ リスク：価格プレミアムが乗り利回りが低い
2026年の融資環境では、日銀の段階的利上げにより事業性評価（物件の収益力）の比重が増しているため、中古でも収益性が証明できれば融資が通りやすくなっています。逆に新築でもCFが出ない物件には厳しい目が向けられる時代です。
居住用 vs 店舗・オフィス｜初心者は居住用一択
店舗・オフィス物件は利回りが高い反面、景気変動の影響をモロに受けます。コロナ禍でオフィス空室率が急上昇したのは記憶に新しいところ。
初心者は居住用一択です。理由はシンプルで、「住む場所」は景気に関係なく需要がなくならないから。滞納・修繕・原状回復などの対応は必要ですが、管理会社に委託すれば本業と両立できます。
ワンルーム vs ファミリー｜間取りで変わる投資特性
ワンルーム・1K
✔ 修繕費・原状回復費が安い
✔ 単身需要は都市部で底堅い
✘ リスク：供給過多・投資家競争が激しい
ファミリータイプ（2LDK〜）
✔ 長期入居（平均6年以上）で安定
✔ 実需売却の出口も取れる
✘ リスク：購入費・リフォーム費が高い
RC vs 鉄骨 vs 木造｜構造で変わる融資と税金
構造
RC造
法定耐用年数：47年
融資期間：長い（30年超も）
✔ 耐久性・遮音性が高い
✘ 維持費・修繕費が高額
構造
鉄骨造
法定耐用年数：34年
融資期間：中程度
✔ RC/木造の中間バランス
✘ 遮音性がRCに劣る
構造
木造
法定耐用年数：22年
融資期間：短い
✔ 減価償却が早い（節税向き）
✘ 耐久性・融資面で弱い
オーナーの本音：私はRC一棟と木造アパートの両方を保有。RCは融資期間30年超でCFに余裕が出やすく、木造は減価償却のスピードで節税メリットが大きい。どちらが正解ではなく、目的によって使い分けるのが現実解です。
オーナーチェンジ vs 空室物件｜入居済みの安心 vs 中身が見えないリスク
オーナーチェンジ物件
✔ 購入直後から家賃収入あり
✔ レントロールで収益実績が見える
✘ リスク：室内の状態が確認できない
空室（空き）物件
✔ 内覧でき、リフォーム計画が立てやすい
✔ 家賃設定を自分で最適化できる
✘ リスク：入居が決まるまで収入ゼロ
目的別おすすめパターン｜あなたに合う物件はどれか
CF重視・脱サラ志向
地方一棟RC or 一棟アパート（中古）
表面利回り10%以上を狙い、戸数分散でCFを積み上げる
資産形成・安定重視
都市部の中古一棟 or 区分（駅近）
CFは薄くても資産価値の下落リスクを抑える
少額スタート・副業型
中古戸建て（300〜800万円帯）
自主管理でコストを抑えつつ経験を積む
節税メイン
築古木造（減価償却4年）
高年収の方が所得圧縮に活用
物件選びの判断力を鍛えるには
10パターンの特徴を理解しても、実際の物件を前にすると判断に迷うのが普通です。「この物件は買いか見送りか」を瞬時に判断する力は、体系的な学びの中で身につきます。
ファイナンシャルアカデミー受講生の実感
私自身、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでレントロールの読み方・積算評価の計算・融資交渉の進め方を体系的に学びました。講師の束田光陽先生の講義は独特の切り口で、書籍では伝わらない「行間」を埋めてくれます。
物件種類の知識だけでなく「この物件のどこを見るか」「どう数字で判断するか」の実践力が欲しい方には、まず無料体験セミナーで束田先生の講義スタイルを体感してみてください。
→ FA受講の本音レビュー・久米島から始まった私の不動産投資
※受講料無料・予約後キャンセル可
まとめ｜「全部を知る」より「自分に合うものを選ぶ」
10パターンの物件種類を解説してきましたが、すべてに手を出す必要はありません。
物件選びの3原則
- 目的を決めてから物件を見る（CF重視？資産性？節税？）
- 自分の戦力（年収・自己資金・属性）に合う範囲で選ぶ
- 1つの種類に詳しくなってから横展開する
私は「一棟RC×一棟木造アパート」の2棟体制ですが、最初から一棟を狙ったわけではありません。ファイナンシャルアカデミーで基礎を学び、大家コミュニティで人脈を作り、1棟目の成功体験を土台に2棟目へ進みました。焦らず、正しい順番で進めることが最大のリスクヘッジです。
不動産投資には空室・家賃下落・金利上昇・災害・流動性などのリスクがあります。本記事は著者の実体験に基づく情報提供であり、特定の投資成果を保証するものではありません。最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。
